Haus- / Grundbesitzer
Liegenschaftsschenkungen vor dem 1. August können Steuern sparen helfen
Mit dem Schenkungsmeldegesetz 2008 wurde nicht nur das offizielle Ende der Erbschafts- und Schenkungssteuer besiegelt, sonder auch eine Änderung im Einkommensteuergesetz beschlossen, die eine massive Verschlechterung beim unentgeltlichen Erwerb eines vermieteten Gebäudes ab 1.8.2008 mit sich bringt.
Bisher konnte nämlich der neue Eigentümer einer unentgeltlich (das heißt durch Schenkung oder Erbanfall) erworbenen vermieteten Immobilie auf Antrag die Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten vornehmen. Dies bedeutet, dass für die Abschreibung der geschätzte tatsächliche Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung zugrunde gelegt werden kann. Ab 1.8.2008 soll dies aber alles anders werden. Wird nämlich ab diesem Zeitpunkt eine vermietete Liegenschaft unentgeltlich übertragen, muss der Geschenknehmer bzw Erbe die Gebäudeabschreibung des Rechtsvorgängers (Geschenkgebers, Erblassers) für die Restnutzungsdauer unverändert fortführen.
Beispiel:
Ein um 1900 errichtetes Mietgebäude wird vererbt. Laut Einkommensteuererklärung des Verstorbenen beträgt der Restbuchwert des Gebäudes 40.000 Euro, die Restnutzungsdauer 8 Jahre. Für das Gebäude werden fiktive Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten) von 1.000.000 Euro geschätzt. Der Einheitswert beträgt 80.000 Euro.
Bei einer Schenkung vor dem 1.8.2008 kann der Beschenkte künftig die Abschreibung mit 2 % von 800.000 Euro (das sind die fiktiven Anschaffungskosten, die auf den Gebäudeanteil entfallen; die restlichen 20 % sind als nicht abnutzbarer Grundwert zu behandeln), das sind 16.000 Euro geltend machen. Bei einem Spitzensteuersatz von 50 % bedeutet dies eine Einkommensteuerersparnis von 8.000 Euro pa. Natürlich fällt dann – wenn eine reine Schenkung erfolgt - noch Schenkungssteuer an. Bei einer Schenkung an Kinder würde diese 9 % vom dreifachen Einheitswert von 240.000 Euro, das sind 21.600 Euro betragen. Zusätzlich fällt noch das 2 %ige Grunderwerbsteueräquivalent von 4.800 Euro an.
Wird das Gebäude hingegen erst nach dem 31. Juli 2008 unentgeltlich übertragen, muss die Abschreibung des Erblassers fortgesetzt werden und beträgt daher in den folgenden acht Jahren 5.000 Euro pa (Einkommensteuerminderung bei einem Steuersatz von 50 % daher 2.500 pa). Nach Ablauf der achtjährigen Restnutzungsdauer kann dann überhaupt keine Abschreibung mehr abgesetzt werden. Bei einer Schenkung nach dem 31.7.2008 fällt nur Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 % (vom dreifachen Einheitswert) an, das sind 4.800 Euro.
Ohne Berücksichtigung einer Abzinsung hätte sich die höhere Steuerbelastung von 21.600 Euro aus der Schenkungssteuer bereits nach rd vier Jahren durch die Einkommensteuer-ersparnis von 5.500 Euro (8.000 Euro minus 2.500 Euro) aus der höheren Abschreibung amortisiert.
Der Steuervorteil aus der höheren Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten kann noch weiter optimiert werden, wenn die vermietete Liegenschaft durch eine gemischte Schenkung, zum Beispiel durch Verkauf zum dreifachen Einheitswert, übertragen wird. Dann fällt nämlich überhaupt keine Schenkungssteuer, sondern ebenfalls nur die 2 %ige Grunderwerbsteuer an.
Den Vorteil aus der hohen Abschreibungsbasis könnte man ab dem 1.8.2008 auch durch einen Verkauf zum Verkehrswert erzielen. Bei einem Kauf innerhalb der Familie ist in diesem Falle zusätzlich 2 % Grundwerbsteuer vom Kaufpreis zu entrichten. Wer dann aber überlegt, auf die Kaufpreiszahlung zu verzichten, weil es ohnehin keine Schenkungssteuer mehr gibt, sollte berücksichtigen, dass Schenkungen an Angehörige ab einem Wert von 50.000 Euro dem Finanzamt gemeldet werden müssen und nicht ausgeschlossen werden kann, dass dann ein Zusammenhang mit dem Liegenschaftskauf hergestellt wird.
Vorsicht ist aber geboten, wenn in der Vergangenheit bei der vermieteten Liegenschaft Sonderabschreibungen geltend gemacht wurden. Nach geltender Rechtslage können noch offene Zehntelabsetzungen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Rechtsvorgängers nur bei geerbten Liegenschaften vom Erben weiter abgesetzt werden. Dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Erbe die Gebäudeabschreibung nicht von den fiktiven Anschaffungskosten, sondern vom niedrigeren Einheitswert vornimmt. Ab 1.8.2008 darf bei jeder Form der unentgeltlichen Übertragung (somit auch bei Schenkungen) der Rechtsnachfolger die Zehntelabsetzungen des Rechtsvorgängers fortführen. Die gleiche Rechtslage besteht auch bei den Fünfzehntel- bzw Zehntelabsetzungen aus begünstigten Herstellungsaufwendungen (zB bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen). Ab 1.8.2008 kann der unentgeltliche Rechtsnachfolger (Erbe oder Geschenknehmer) immer die noch nicht geltend gemachten Fünfzehntelabsetzungen des Rechtsvorgängers fortsetzen. Konsequenterweise müssen die in den letzten 15 Jahren vorgenommenen beschleunigten Abschreibungen für begünstigte Herstellungsmaßnahmen in Zukunft ebenfalls nur mehr bei der entgeltlichen Übertragung von Gebäuden (als besondere Einkünfte nach § 28 Abs 7 EStG) nachversteuert werden.
Letzte Änderung am 20.08.2008