Umsatzsteuer

Umsatzsteuer: EuGH-Urteil „Seeling“ und seine Folgen

Stand Jänner 2004
Für alle Ausgaben in Zusammenhang mit der Anschaffung, Errichtung und Erhaltung von Liegenschaften, insbesondere Gebäuden, konnte nach bisheriger Rechtslage der Vorsteuerabzug nur insoweit geltend gemacht werden, als das Gebäude unternehmerisch (also für betriebliche Zwecke oder zur Vermietung) genutzt wurde. Seit dem vielbeachteten Urteil des EuGH vom 8.5.2003 (Rechtssache „Seeling“) ist dies aber anders: Im Ergebnis bedeutet dieses Urteil nämlich, dass die Finanzverwaltung bei Liegenschaften, insbesondere bei Gebäudeinvestitionen, auch dann den vollen Vorsteuerabzug gewähren muss, wenn die Liegenschaft bzw das Gebäude nur in geringem Ausmaß vermietet oder für betriebliche Zwecke (zB als Arbeitszimmer) und weitaus überwiegend für Privatzwecke genutzt wird. Für den privat genutzten Gebäudeteil ist dann allerdings jährlich ein Verwendungs-Eigenverbrauch zu versteuern, der aber laut letztem Stand nur dem begünstigten 10%igen Steuersatz für die Wohnungsvermietung unterliegt. Als Bemessungs-grundlage für den Eigenverbrauch sind die anteiligen Kosten der privaten Nutzung (laufende Betriebskosten, Abschreibung, Instandhaltung uä) anzusetzen.

Bei einer steuerfreien Veräußerung der Liegenschaft vor Ablauf von 10 Jahren muss der Vorsteuerabzug innerhalb des 10-jährigen Vorsteuer-Berichtigungs­zeitraumes anteilig an das Finanzamt zurückbezahlt werden. Nach dem letzten Stand der Diskussion gilt dies auch bei einer Beendigung der teilweisen unternehmerischen Nutzung (sogenannter „Entnahme-Eigenverbrauch“; zunächst wurde vom BMF für den Entnahme-Eigenverbrauch eine zeitlich unbefristete volle Umsatzsteuerpflicht vom Verkehrswert angenommen). Um den zu befürchtenden Umsatzsteuerausfall aus der neuen Rechtslage einzudämmen, hat die Finanzverwaltung verschiedene Maßnahmen überlegt, und zwar – neben der bereits erwähnten, zeitlich unbefristeten vollen Umsatzsteuerpflicht des Entnahme-Eigenverbrauchs mit dem Normal­steuersatz von 20 % und der Besteuerung des Verwendungs-Eigenverbrauchs für die private Nutzung ebenfalls mit 20 % – auch eine Verlängerung des 10-jährigen Vorsteuer-Berichtigungszeitraumes auf 20 Jahre. Nach langem Hin und Her wurden die diesbezüglich für Dezember 2003 geplanten Gesetzesänderungen allerdings im letzten Augenblick wieder zurückgezogen.

Somit verbleibt derzeit (Stand Jänner 2004) die Situation, dass bei Anschaffung, Errichtung und Erhaltung von Liegenschaften, insbesondere von Gebäuden, durch den vollenVorsteuerabzug trotz einer weitaus überwiegenden Privatnutzung ein erheblicher steuerlicher Vorteil erzielt werden kann. Wird die (geringe) unternehmerische Nutzung nach Ablauf des 10-jährigenVorsteuer-Berichtigungszeit­raumes beendet, ist nach derzeitiger Rechtslage bzw Interpre­tation des BMF der dann noch verbleibende Steuervorteil (= Differenz aus dem vollen Vorsteuerabzug abzüglich der zu zahlenden 10%igen Umsatzsteuer für die Privatnutzung) endgültig! Realistischerweise muss man allerdings damit rechnen, dass die Finanzverwaltung weiterhin Wege suchen wird, um den drohenden Steuerausfall so weit als möglich einzuschränken.

BDO-Tipp: Wenn Sie die Neuerrichtung eines privat genutzten Gebäudes planen, sollten Sie auch eine (wenn auch nur geringe) unternehmerische Nutzung (zB Arbeitszimmer, Vermietung eines Studentenzimmers) einplanen, um sich damit die Möglichkeit des vollen Vorsteuerabzugs zu sichern. Sie müssen dann für den privat genutzten Teil zwar – zeitlich unbeschränkt – einen Eigenverbrauch (nach derzeitiger Interpretation mit 10 %) versteuern, unterm Strich bleibt aber jedenfalls eine beträchtliche Steuerersparnis über. Und nach zehn Jahren können Sie nach derzeitiger Rechtslage ohne Vorsteuerberichtigung die unternehmerische Nutzung aufgeben.
Erstellt am 09.02.2004
Letzte Änderung am 30.12.2005