IFRS 15: Einzelfragen zur Umsatzrealisierung von Immobilienentwicklern

In seiner März 2018 Sitzung hat das IFRIC zu Einzelfragen zur Umsatzrealisierung in Bezug zu Wohnungsverkäufen vor bzw. während der Bauphase Stellung genommen. Anhand verschiedener Fallkonstruktionen wurde erörtert, wie IFRS 15.35c zu interpretieren ist, um im Einzelfall eine Entscheidung zu treffen, ob eine zeitpunkt- oder zeitraumbezogene Umsatzrealisierung geboten ist.

Das Kriterium, dass für den Bauträgen keine alternative Nutzungsmöglichkeit besteht, ist im allgemeinen erfüllt. Im Einzelfall ist jedoch zu beurteilen, ob tatsächlich ein Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistungen besteht. Die IFRS sehen vor, dass der Vergütungsanspruch, welcher zumindest eine Vergütung für die bereits erbrachte Leistung umfasst, zu jeder Zeit während der Vertragslaufzeit gegeben sein muss. Bei der Beurteilung sind sowohl die Vertragsbedingungen als auch alle etwaigen für den Vertrag geltenden Rechtsvorschriften zu berücksichtigen.

Fall 1:

Ein Bauträger verkauft eine in Bau befindliche Wohnung. Obwohl der Vertrag unkündbar ist, gibt es Gerichtsurteile, welche im Falle von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, ein Rücktrittsrecht des Kunden bejahen und dem Unternehmen eine Kündigungsentschädigung zu gesprochen haben. Diese Gerichtsurteile sind als „etwaige für den Vertrag geltende Rechtsvorschriften“ im Sinne von IFRS 15.35c bei der Beurteilung zu berücksichtigen, weshalb das IFRIC in diesem Fall eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung verneint.

Fall 2:

Ein Unternehmen verkauft eine in Bau befindliche Wohnung, der Kunde leistet eine Anzahlung von 10 %. Das grundbücherliche Eigentum geht nach Bauende und Bezahlung und Übergabe an den Käufer über. Während der Bauphase hat der Käufer ein Kündigungsrecht. Im Falle der Kündigung erfolgt der Verkauf im Rahmen eines neuen Vertrages an einen Dritten. Falls der Verkaufspreis unter dem ursprünglichen Preis liegt, hat der ursprüngliche Käufer die Differenz zu ersetzen. Das IFRIC hat in diesen Fall entschieden, dass die Kündigungsentschädigung das Kriterium des Vergütungsanspruches über die gesamte Laufzeit des Vertrages nicht erfüllt ist, da der mit dem Dritten erzielte Kaufpreis nicht vom bestehenden Vertrag mit dem Kunden umfasst und somit nicht bei der Beurteilung zu berücksichtigen ist. Die Umsatzrealisierung hat somit zeitpunktbezogen zu erfolgen.