VwGH 3.4.2019 – Option zur Umsatzsteuerpflicht nach umgründungsbedingtem Mieterwechsel

Der VwGH bestätigt in seiner aktuellen Entscheidung (Ro 2018/15/0012) die Ansicht des BFG, wonach bei einer mieterseitigen Verschmelzung mit Gesamtrechtsnachfolge kein neues Mietverhältnis begründet wird, das zum Wegfall der Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 6 Abs 2 UStG führen kann.

Der VwGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Verschmelzung der G GmbH (Mieterin) auf die W GmbH (übernehmende Gesellschaft) zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses führt.

Gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG sind Vermietungs- und Verpachtungsumsätze grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit. Es besteht allerdings die Möglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht der Vermietungsumsätze zu optieren. Durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung wesentlich eingeschränkt, da diese nur dann ausgeübt werden kann, wenn der jeweilige Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Diese Regelung soll unerwünschte Gestaltungsmöglichkeiten vermeiden.

Auf vor dem 1. September 2012 begonnene Mietverhältnisse ist noch die alte Rechtslage anwendbar, sodass Vermieter weiterhin umsatzsteuerpflichtig vermieten dürfen, selbst wenn der Mieter das Grundstück für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Durch einen Wechsel auf Vermieter- oder Mieterseite geht diese Altvertragseigenschaft jedoch verloren und es wird ein neues Mietverhältnis begründet.

Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung ist sohin entscheidend, wann das Mietverhältnis begonnen hat.

Nach Ansicht des VwGH wird durch eine Verschmelzung des Mieters, als übertragenden Gesellschaft, kein neues Mietverhältnis begründet, da durch die Verschmelzung die übernehmende Gesellschaft in die die übertragende Gesellschaft treffenden Vertragspflichten auf Grund der Gesamtrechtsnachfolge ohne inhaltliche Änderungen eintritt. Die österreichische Finanzverwaltung hatte bislang eine andere Auffassung, wonach mangels Unternehmeridentität bei Rechtsfolge aufgrund einer Umgründung ein neues Mietverhältnis begründet wird.

Im Ergebnis wird durch die Verschmelzung des Mieters, als übertragende Gesellschaft, kein neues Mietverhältnis nach dem Stichtag 31. August 2012 begründet, sodass für die Vermieterin weiterhin die Möglichkeit besteht, die Vermietungsumsätze steuerpflichtig zu behandeln.