Artikel:

Immobilienbranche unter Druck

20 November 2023

Mag. Bernd Winter, Mag. Wolfgang Mader – Experten für den Immobiliensektor bei BDO – und Matthias Hrinkow, spezialisiert auf Nachhaltigkeitsberichterstattung, diskutierten in Der Standard am 22. November 2023,  über die aktuelle Situation der Branche und kommende Herausforderungen.#

Plus Eventtipp!


 

1. Wie weit verbreitet ist das Bewusstsein für Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienbranche?

Bernd Winter: Extrem weit verbreitet. Und was noch wichtiger ist: Allen Beteiligten ist klar, dass das Thema gekommen ist, um zu bleiben.

Wolfgang Mader: Im Gegensatz dazu ist die Integration in Unternehmenskultur und -abläufe jedoch stark unterschiedlich ausgeprägt. Vor allem die großen Unternehmen haben Nachhaltigkeit bereits sehr weitreichend einbezogen – sowohl in ihre langfristige Strategie als auch in die Umsetzung. Bei kleineren Unternehmen gibt es hier allerdings noch Nachholbedarf. Zugegebenermaßen hat die Branche momentan aber auch ganz andere Sorgen, sodass der Ausbau von Nachhaltigkeit und Taxonomiekonformität bei manchen Unternehmen zumindest kurzfristig etwas in den Hintergrund gerückt ist.

 

2. Wie herausfordernd ist die Situation in der Branche aktuell und wie wirken sich ESG-Faktoren und die EU-Taxonomie darauf aus?

Bernd Winter: Die Situation, die wir aktuell in der Bau- und Immobilienbranche sehen, ist letztlich den beispiellosen Zinssteigerungen seit 2022 und den Kostenanstiegen bei Rohstoffen und Arbeitszeit geschuldet. Nach 15 Jahren Hochkonjunktur herrscht - aus Entwicklerperspektive gesehen – eine extrem schwierige Situation: Einem massiven Einbruch im Verkauf stehen meist vertraglich fixierte sehr hohe Baukosten gegenüber, die die Objekte – zumindest derzeit – beinahe praktisch unverkäuflich machen. Im Falle eines Verkaufs können die Zinsverbindlichkeiten häufig nicht gedeckt werden – ein Teufelskreis, den aller Voraussicht nach einige Unternehmen nicht überleben werden. Die Bereitschaft neue Projekte anzugehen, ist dementsprechend kaum vorhanden. Das wird gerade in Ballungsräumen wie Wien in den nächsten Monaten und Jahren sehr stark spürbar werden. Hinzu kommen die schwierigen – regulatorisch getriebenen – Kreditbedingungen für private Immobilieninvestitionen. Für Familien mit Kindern, aber auch für Personen mit niedrigem Einkommen wird es enger am Wohnungsmarkt.

Wolfgang Mader: Auch wenn der Fokus momentan stark auf die Finanzierungsseite gerichtet ist, ist ESG marktseitig natürlich ein großes Thema. Nachhaltige, taxonomiekonforme Gebäude werden verstärkt nachgefragt werden, sobald sich der Markt erholt hat, sowohl was Gewerbe- als auch was Privatimmobilien angeht. Vor allem das Thema Energieeffizienz und in Folge Energiekosten findet seit den Preisschocks im vergangenen Winter große Beachtung. Folglich versprechen ESG-fitte Immobilien nicht nur zufriedene Kund:innen, sondern auch Vorteile bei der Finanzierung.

Matthias Hrinkow: Ähnliches beobachten wir branchenunabhängig bei Beratungen zur Nachhaltigkeitsberichtspflicht und zur Taxonomie: Nachhaltigkeit wird von den Unternehmen nicht in erster Linie aufgrund der reinen Regulatorik vorangetrieben – hier wartet man eher noch zu –, sondern weil man einerseits als Unternehmer:in selbst den Umweltschutz im Blick hat und andererseits weil der Druck vonseiten des Markts und von (potenziellen) Mitarbeiter:innen steigt. Im Falle der Bau- und Immobilienbranche stellt die mit der Taxonomie einhergehende Regulatorik sicherlich eine besondere Herausforderung dar, weil sie Daten von Lieferanten fordert, die diese teilweise (noch) nicht bereitstellen können. Darüber hinaus sind auch technische Daten angefragt, die für ältere Gebäude nur in einem beschränkten Maß vorliegen.

 

3. Welche Baufirmen, Immobilienentwickler, Hausverwaltungen etc. in Österreich sind von der kommenden Nachhaltigkeitsberichtspflicht und der Taxonomie betroffen?

Matthias Hrinkow: Neben den bereits jetzt schon berichtspflichtigen kapitalmarktorientierten Unternehmen werden ab Geschäftsjahr 2025 ebenfalls große Kapitalgesellschaften und Muttergesellschaften von großen Unternehmensgruppen zur Veröffentlichung von Nachhaltigkeitsinformation verpflichtet.

Als "groß" gelten jene Unternehmen(sgruppen), die in zwei aufeinanderfolgenden Jahren zwei der folgenden drei Kriterien überschreiten: EUR 25 Mio. Bilanzsumme (vorher EUR 20 Mio.), EUR 50 Mio. Umsatz (vorher EUR 40 Mio.) und 250 Mitarbeiter:innen. Nach ersten Schätzungen werden somit über 2.000 österreichische Unternehmen künftig berichterstattungspflichtig - inklusive zahlreicher Vertreter der Bau- und Immobilienbranche.

 

4. Inwieweit ist die Branche schon vorbereitet? Wo gibt es noch Nachholbedarf bzw. Unklarheiten in der Regulatorik?

Matthias Hrinkow: Wie bereits erläutert ist das Bewusstsein für nachhaltige Unternehmensführung und Projektentwicklung in der Branche schon sehr weit verbreitet. Praktisch alle großen Branchenvertreter haben Nachhaltigkeit in ihre Governancestruktur integriert und zum Teil eigene Abteilungen geschaffen. Aufgrund der Energieintensität steht die Branche allerdings auch im Fokus der Regulatorik und gerade die Datenlage auf Lieferantenseite könnte problematisch werden. Frühzeitig auf zentrale Lieferanten zuzugehen und gemeinsame Prozesse aufzusetzen, beugt Problemen vor. Eine Sorgfaltspflicht für die gesamte Wertschöpfungskette scheint schwer umsetzbar, wobei noch nicht klar ist, wie sie beispielsweise im Rahmen der Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD) ausgestaltet werden wird, da diese ja nur als Entwurf vorliegt. Insbesondere die über vertragliche Absicherungen hinausgehende Übernahme von Sorgfaltspflichten erscheint als eine der primären Herausforderungen für die Branche. Ebenfalls noch nicht final festgelegt ist die Frage der Sanktionen, falls man der Berichtspflicht nicht nachkommt. Es gilt in diesem Zusammenhang die nationale Umsetzung der regulatorischen Berichtspflichten abzuwarten. Fraglich bleibt, ob der Imageverlust und der Wettbewerbsnachteil nicht ohnehin schwer wiegen würden.

 

5. Welche Ansätze in Richtung zukunftsfitter, lebenswerter Städte sind bereits sehr gut, wo müssen noch Konzepte entwickelt werden?

Wolfgang Mader: Es gibt schon einige Beispiele für nachhaltige Quartiersentwicklung mit kurzen Wegen, öffentlicher Anbindung, Radinfrastruktur, Begrünung bzw. Beschattung und Kühlung durch Wasser. Der Grad der Flächenversiegelung und der motorisierte Individualverkehr sind allerdings in vielen Fällen noch immer Diskussionsthemen. Kühlung durch konsequente Begrünung und ein geringer Energieverbrauch sind die Schlüssel zu einem modernen urbanen Lebensraum. Hocheffiziente Wärmedämmung, der Ausbau von Photovoltaikanlagen und Techniken wie Abwasserwärmerückgewinnung unterstützen die Entwicklung in diese Richtung.

Bernd Winter: In Wien haben wir jedoch auch den bestehenden Altbau, den es konsequent weiterzuentwickeln gilt. Allein die zahlreichen Gasetagenheizungen bringen eine riesige Herausforderung und nicht zu unterschätzende Modernisierungskosten mit sich. Den Anschluss an die Fernwärme, die bekanntlich u.a. aus Gas gewonnen wird, sehe ich nicht als der Weisheit letzten Schluss. Erdwärmesysteme bzw. entsprechende Tiefenbohrungen könnten einen Beitrag zur CO2-Neutralität der Stadt leisten, fallen aber, gerade wenn es um Altbau geht, aus Platzgründen sehr oft in den Bereich der öffentlichen Hand.

Fest steht in jedem Fall, dass alle Maßnahmen, um Wohnen in Zukunft nachhaltiger zu gestalten, zunächst mit massiven Investitionskosten verbunden sind. Und hier beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Wille zu nachhaltigen Entwicklungen ist zwar da – schon allein aufgrund des Marktdrucks –, die fehlende Finanzierbarkeit dieser höheren Kosten im aktuellen Marktumfeld steht dem jedoch derzeit (noch) im Weg.

 

6. Welche Maßnahmen könnten Nachhaltigkeit im Immobiliensektor weiter fördern?

Matthias Hrinkow: Einige Entwicklungen sind bereits absehbar. So werden ESG-Faktoren in Bezug auf Finanzierungen große Bedeutung zukommen und nachhaltige Investments und Unternehmensführung langfristig auch finanziell attraktiv machen. Neben einem Vorteil bei Förderungen und Ausschreibungen kommen auch Gesichtspunkte wie die Positionierung als attraktiver Arbeitgebender und natürlich Imagezugewinne durch nachhaltiges Handeln hinzu.

Bernd Winter: Das grundsächliche Bekenntnis zur nachhaltigen Entwicklung könnte mit flankierenden Maßnahmen unterstützt werden, für die es schon Beispiele im internationalen Bereich gibt, wie z.B. Entlastungen beim Erwerb eines Eigenheims (Entlastung von Gebühren, Refundierung der Umsatzsteuer, Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten), Anpassung des Mietrechtsgesetztes hinsichtlich Nachhaltigkeitsbelangen und allgemeine Anreize für Entwickler und Vermieter:innen, nachhaltige Investitionen zu tätigen, sodass die Finanzströme langfristig in diese Richtung gelenkt werden. Die Schaffung von leistbarem Wohnraum mit hoher Lebensqualität sollte dabei ebenso ihren Platz haben wie die Unterstützung der heimischen Wirtschaft in Richtung gelebter Nachhaltigkeit.