ERTRAGSTEUERLICHE NEUERUNGEN BEI GRUNDSTÜCKEN

Die Steuerreform 2015/2016 brachte bei der Abschreibung von Immobilien eine Reihe von Änderungen. In der sogenannten "Grundanteil­-Verordnung 2016" und einer BMF-Info zu den ertragsteuerlichen Änderungen im Zusammen­hang mit der Besteuerung von Grundstücken und Kapitalvermögen durch das Steuerreform­gesetz 2015/2016 wurden nunmehr Details zur Vorgangsweise bei den diesbezüglichen Änderungen veröffent­licht. 

Laufende Abschreibung

Für betrieblich genutzte Betriebsgebäude gilt für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre ohne Nachweis der Nutzungsdauer ein einheitli­cher Abschreibungssatz von bis zu 2,5 % (statt bisher 2 %, 2,5 % oder 3 %). Bei Gebäu­den, die für Wohnzwecke überlassen werden, kommt auch im betrieblichen Bereich - so wie bei der privaten Vermietung ein Abschrei­bungssatz von 1,5 % zur Anwendung. Bei einem gemischt genutzten Gebäude im betrieb­lichen Bereich sind die Gebäudeteile im Ver­hältnis der Nutzfläche für die AfA-Bemessung aufzuteilen, außer die zu Wohnzwecken über­lassenen Teile betragen weniger als 10 % der Nutzfläche. Eine Überlassung zu Wohnzwecken liegt jedenfalls bei einer längerfristigen Über­lassung von Wohnraum von mindestens drei Monaten vor. Der Nachweis einer kürzeren Nut­zungsdauer ist weiterhin möglich. Bei Zins­häusern, die vor 1915 erbaut wurden, kann wei­terhin ein AfA-Satz von 2 % angewendet wer­den. Für Gebäude in Leichtbauweise können ebenfalls höhere AfA-Sätze herangezogen werden. 

Der neu anzuwendende Abschreibungssatz ist von der ursprünglichen Bemessungsgrundlage zu berechnen. Vereinfacht kann er auch wie folgt ermittelt werden: Kürzung des bisherigen AfA-Betrages um 1/6 (bei bisheriger 3 %iger Ab­schreibung) oder Erhöhung um 1/4 (bei bisheri­ger 2 %iger Abschreibung). 

Ermittlung des Grundanteils 

Ab 1.1.2016 ist im außerbetrieblichen Bereich der Grundanteil grundsätzlich mit 40 % der Anschaffungskosten (bisher üblicherweise 20 %) anzusetzen. Damit erfolgte eine massive Kür­zung der potentiellen Abschreibungsbasis. Zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher und baulicher Verhältnisse wurden jedoch im Verordnungsweg abweichende Regelungen ge­troffen. Gemäß der GrundanteilV ist ohne Nachweis (zB durch Gutachten, Grundanteil war ausdrücklicher Gegenstand abgabenbehörd­licher Prüfungsmaßnahmen) der Grundanteil nunmehr im Detail wie folgt zu ermitteln:

• 20% Grundanteil - 80% Gebäudeanteil: 
  bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 Euro beträgt.
• 30% Grundanteil - 70% Gebäudeanteil:
  bei Gebäuden mit mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten in
  • Gemeinden, in denen der durch­schnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt ODER
  • Gemeinden mit mindestens  100.000 Einwohnern.
     
• 40% Grundanteil - 60% Gebäudeanteil: 
  bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten in 
  • Gemeinden, in denen der durch­schnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt ODER
  • Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern.

   

Beispiel: Bei einem Zinshaus in Wien mit 20 Wohnungen muss man 30 % Grundanteil aus­scheiden.

Derzeit haben folgende Gemeinden mindestens 100.000 Einwohner: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck. 

Unter baureifem Land werden als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke verstanden. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind anhand eines Immobi­lienpreisspiegels glaubhaft zu machen. Eine Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefange­nen 400 m² Nutzfläche vor. 

Für zum 1.1.2016 bereits vermietete Grund­stücke ist auf die Verhältnisse zum 1.1.2016 abzustellen. Weichen die tatsächlichen Verhält­nisse jedoch erheblich (dh um zumindest 50 %) von den ermittelten pauschalen Werten ab, so ist der Grundanteil nicht nach der GrundanteilV zu ermitteln. 

Nach wie vor ist es aber möglich, den Grund­wert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen oder den Grundwert durch eine Berechnung nach der Grundstückswertverord­nung glaubhaft zu machen. 

Die neuen pauschalen Aufteilungsverhältnisse sind erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden. Wurde vor 2016 ohne Nach­weis eines anderen Aufteilungsverhältnisses (z.B. Gutachten, ausdrücklicher Gegenstand abga­benbehördlicher Prüfungsmaßnahmen) von Grund und Boden und Gebäude eine davon ab­weichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes und die Anschaffungskosten des Grund und Bodens mit Wirkung ab 01.01.2016 entsprechend der Grundanteil anzupassen. Dafür sind die fortgeschriebenen Anschaffungs­kosten des Gebäudes im Verhältnis der vorge­sehenen oder im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu der ursprünglich angewendeten Aufteilung abzustocken und auf die Anschaf­fungskosten von Grund und Boden zu über­tragen. Die Absetzung für Abnutzung ist ent­sprechend anzupassen. 

Beispiel: Im Jahr 2006 wurde ein bebautes Grundstück mit den Anschaffungskosten von 1.000.000 Euro erworben. 80 % wurden dem Gebäude (800.000 Euro) und 20 % dem Grund und Boden (200.000 Euro) zugeordnet. Für das Gebäude wurde bis 2016 eine AfA von 12.000 Euro geltend gemacht (1,5 % von 800.000 Euro). Der Restbuchwert des Gebäudes beträgt daher zum 31.12.2015 680.000 Euro (= 800.000 Euro abzüglich 12.000 Euro für 10 Jahre). 

Ab 2016 ändert sich ohne Nachweis eines ab­weichenden Verhältnisses das Aufteilungsver­hältnis von Gebäude zu Grund und Boden von 80:20 zu 60:40. Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind daher 600.000 Euro. Die AfA be­trägt daher 9.000 Euro p.a. 

Vom Restbuchwert des Gebäudes (fortgeschrie­bene Anschaffungskosten) zum 31.12.2015 in Höhe von 680.000 Euro sind zum 1.1.2016 25 % den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzuschlagen. Auf Grund und Boden entfallen Anschaffungskosten in Höhe von 370.000 Euro (200.000 Euro plus 25 % von 680.000 Euro, ds 170.000 Euro). Die fortgeschriebenen Anschaf­fungskosten des Gebäudes betragen daher 510.000 Euro (680.000 Euro minus 170.000 Euro) und reduzieren sich künftig um die jährliche AfA von 9.000 Euro.

Sind in Fällen, in denen in der Vergangenheit der Gebäudeanteil pauschal angesetzt wurde (mit beispielsweise 80 % der Anschaffungskosten des bebauten Grundstückes), nachträgliche Her­stellungsaufwendungen angefallen, sind diese Aufwendungen bei der "Überführung" des Auf­teilungsverhältnisses mangels Grundanteils aus­zuscheiden. 

Instandsetzungs- und Instandhaltungs­aufwendungen 

Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs­aufwendungen bzw wahlweise von Instand­hal­tungsaufwendungen werden ab 2016 von 10 auf 15 Jahre verlängert. Die Verlängerung gilt auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen. Freiwillig in der Vergangenheit begonnene Zehntelabsetzungen (z.B. zur Vermeidung eines ansonsten nicht aus­gleichbaren Verlustes) laufen aber unverändert weiter. 

Inflationsabschlag 

Bei Veräußerung von Grund und Boden darf ab 1.1.2016 (bzw in Wirtschaftsjahren, die nach dem 31.12.2015 enden) kein Inflationsabschlag mehr berücksichtigt werden.