Aktuelle Regelungen zu Leerstandsabgaben in Österreich
Im Jahr 2022 wurden in Salzburg, Tirol und der Steiermark Landesgesetze zur Regelung von Abgaben für leerstehenden Wohnraum beschlossen. Diese Vorschriften traten in der Steiermark bereits mit 1.10.2022 in Kraft. In Salzburg und Tirol wurde das Datum des Inkrafttretens auf den 1.1.2023 festgesetzt.
Hintergrund dieser neuen Regelungen ist es, Vermieter:innen zur Vermietung ihrer leerstehenden Wohnungen zu motivieren und damit eine Entlastung des Wohnungsmarkts zu bewirken.
Wir haben im Folgenden die wesentlichen Punkte aus den jeweiligen Landesgesetzen zusammengefasst:
Steiermark: Wohnungsleerstandsabgabe
Abgabengegenstand:
Es sind alle Wohnungen betroffen, an denen an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr keine Meldung als Hauptwohnsitz oder sonstiger Wohnsitz vorliegt. Ein Wohnsitz einer Person ist dort begründet, wo sie eine Wohnung innehat - unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass sie die Wohnung beibehalten und benützen wird.
Abgabenhöhe
Der Abgabensatz wird von den Gemeinden abhängig vom Verkehrswert der Liegenschaften in den Gemeinden festgelegt. Die maximale Höhe für eine Wohnung mit 100 m2 beträgt EUR 1.000 pro Jahr. Die Gemeinden sind dazu ermächtigt, die Abgabe zu erheben. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet.
Ausnahmetatbestände
Nicht betroffen von der Abgabe sind beispielsweise
- Bauten mit bis zu drei Wohnungen, in denen die Eigentümer:innen des Baus in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz haben.
- betrieblich bedingte Wohnungen einschließlich solcher land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe.
- Wohnungen, die anlässlich notwendiger Instandsetzungsarbeiten nicht länger als 26 Kalenderwochen im Jahr leerstehen.
- Wohnungen, die von den Eigentümer:innen aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden.
- Vorsorgewohnungen für Kinder, höchstens jedoch eine Vorsorgewohnung pro Kind in der Steiermark.
- Wohnungen, die aufgrund behördlicher Anordnungen nicht vermietbar sind.
- Wohnungen für die das Bundesdenkmalamt mit Bescheid die Denkmaleigenschaft festgestellt hat.
Salzburg: Kommunalabgabe Wohnungsleerstand
Abgabengegenstand
Es sind alle Wohnungen betroffen, an denen an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr kein Wohnsitz gemeldet ist. Ein Wohnsitz einer Person ist dort begründet, wo sie eine Wohnung innehat - unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass sie die Wohnung beibehalten und benützen wird.
Abgabenhöhe
Der Abgabensatz wird von den Gemeinden abhängig vom Verkehrswert der Liegenschaften in den Gemeinden festgelegt.
Die Gemeinden sind dazu ermächtigt, die Abgabe zu erheben. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet.
Folgende Höchstbeträge für ein Kalenderjahr wurden festgelegt:
|
Nutzfläche |
EUR/Neubauwohnung |
EUR/Sonstige Wohnung |
|
Bis 40 m2 |
800 |
400 |
|
40 – 70 m2 |
1.400 |
700 |
|
70 – 100 m2 |
2.000 |
1.000 |
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100 – 130 m2 |
2.600 |
1.300 |
|
130 – 160 m2 |
3.200 |
1.600 |
|
160 – 190 m2 |
3.800 |
1.900 |
|
190 – 220 m2 |
4.400 |
2.200 |
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> 220 m2 |
5.000 |
2.500 |
Ausnahmezustände: Nicht betroffen von der Abgabe sind beispielsweise:
- Wohnungen, an denen ein Baugebrechen vorliegt oder die aus vergleichbaren Gründen nicht nutzbar sind.
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, in denen die Grundeigentümer:innen in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz haben.
- ganzjährig betrieblich bedingte Wohnungen inkl. Solche bestehender land- und forstwirtschaftlicher Betriebe.
- Wohnungen, die ganzjährig als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung verwendet werden.
- Wohnungen, die von den Abgabenschuldnern wegen notwendiger Pflege oder Betreuung nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden können
- Vorsorgewohnungen für Kinder der Eigentümer:innen (Bauberechtigten) der Wohnung, höchstens jedoch eine Vorsorgewohnung pro Kind und nur für Kinder bis zum vollendeten 40. Lebensjahr
- Vermietbare Wohnungen, die trotz geeigneter Bemühungen über einen durchgehenden Zeitraum von sechs Monaten im Kalenderjahr zum ortsüblichen Mietzins nicht vermietet werden können
Tirol: Leerstandsabgabe
Abgabengegenstand
Es sind alle Gebäude, sonstige Teile von Gebäuden und Wohnungen betroffen, die über einen durchgehenden Zeitraum von sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwenden werden. Als Wohnsitz gilt der Hauptwohnsitz, Freizeitwohnsitz, Wohnsitz zur Ausübung eines Berufs, Wohnsitz zum Besuch von Veranstaltungen von Schulen/Hoch-schulen/Universitäten.
Abgabenhöhe
Der Abgabensatz wird von den Gemeinden abhängig von der Nutzfläche festgelegt. Die Gemeinden sind verpflichtet, die Abgabe monatlich zu erheben. Folgende jährliche Mindest- und Höchstgrenzen wurden gesetzlich festgelegt:
|
Nutzfläche |
EUR/Mindestgrenze |
EUR/Höchstgrenze |
|
Bis 30 m2 |
120 |
300 |
|
30 – 60 m2 |
240 |
600 |
|
60 – 90 m2 |
360 |
840 |
|
90 – 150 m2 |
540 |
1.200 |
|
150 – 200 m2 |
720 |
1.620 |
|
200 – 250 m2 |
900 |
2.100 |
|
> 250 m2 |
1.080 |
2.580 |
In Vorbehaltsgemeinden (z.B. Innsbruck) sind die Mindest- und Höchstgrenzen verdoppelt.
Ausnahmetatbestände: Nicht betroffen von der Abgabe sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden
- die aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren Gründen nicht nutzbar sind.
- mit bis zu zwei Wohnungen, in denen der:dieEigentümer:in(nen) des Gebäudes in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz hat bzw. haben.
- die für gewerbliche, land- und forstwirtschaftliche oder berufliche Zwecke verwendet werden, wie insbesondere Ordinationen, Büros, Kanzleien, Privatzimmervermieter und Geschäftslokale.
- Die von den Eigentümer:innen aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden können.
- die trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können.
- die betriebstechnisch notwendig sind, Wohnungen im Rahmen land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe sowie Dienst- und Naturalwohnungen.
- für die ein zeitnaher Eigenbedarf besteht.
Verfassungsrechtliche Bedenken
Im Jahr 1985 wurde bereits in Wien eine landesgesetzliche Leerstandsabgabe eingeführt. Dies wurde allerdings vom Verfassungsgerichtshof als verfassungswidrig eingestuft, da jene einen Übergriff auf das Gebiet der Wohnraumbewirtschaftung darstellte und gleichheitssatz- sowie kompetenzwidrig sei.
Diese verfassungsrechtlichen Bedenken sollen durch die niedrige Abgabenhöhe in den drei Ländern reduziert werden. Es verbleiben jedoch grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedenken bei der Einführung der oben genannten Leerstandsabgaben. Es gilt abzuwarten, ob der Verfassungsgerichtshof erneut auf die einzelnen Landesgesetze reagieren wird.
Autor:innen:
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Franziska Bähre |
Manfred Mauk |
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