Im Der Standard Gastblogbeitrag schreiben Bettina Dorfer, Steuerberaterin und Thomas Ruckensteiner, ebenfalls Steuerberater, beide mit Schwerpunkt im nationalen und internationalen Steuerrecht, warum Auslandsimmobilien und deren Vermietung steuerlich besonders komplex sind.
Ferienwohnungen in beliebten Urlaubsländern wie Italien, Spanien oder Griechenland gelten für viele Anleger:innen als attraktive Möglichkeit, Kapital langfristig zu investieren.
Wird die Immobilie gerade nicht selbst genutzt, liegt es nahe, sie an Urlaubsgäste zu vermieten. So wird aus dem privaten Rückzugsort zugleich eine potenzielle Einnahmequelle. Was dabei allerdings nicht unterschätzt werden sollte: Mit einer Immobilie im Ausland können auch steuerliche Verpflichtungen in Österreich verbunden sein.
In der Beratungspraxis zeigt sich zudem, dass die steuerliche Beurteilung eines solchen Investments häufig komplexer ist, als es zunächst erscheint. Bereits die Einordnung der Vermietungstätigkeit kann entscheidend sein: Handelt es sich noch um private Vermögensverwaltung oder nimmt die Tätigkeit bereits einen Umfang an, der zu betrieblichen Einkünften führt?
Eine weitere Herausforderung liegt in den unterschiedlichen steuerlichen Bewertungs- und Abgrenzungsregeln der beteiligten Staaten. Aufwendungen, die im Ausland beispielsweise sofort steuerlich berücksichtigt werden können, müssen nach österreichischem Steuerrecht unter Umständen über mehrere Jahre verteilt werden oder sind nach österreichischen Vorschriften überhaupt nicht abzugsfähig.
Unterschiede können sich auch bei der Ermittlung der steuerlichen Anschaffungskosten ergeben. Ein Beispiel dafür ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits. Während für österreichische Steuerzwecke unter bestimmten Voraussetzungen pauschale Aufteilungsverhältnisse zur Anwendung kommen können, kann die steuerliche Behandlung im jeweiligen Land, in dem sich die Immobilie befindet nach völlig anderen Grundsätzen erfolgen.
Hinzu kommen mögliche zeitliche Verschiebungen aufgrund unterschiedlicher Gewinnermittlungsmethoden, Steuerjahre oder Regelungen zur zeitlichen Erfassung von Einnahmen und Ausgaben. Dadurch können dieselben wirtschaftlichen Vorgänge in den beteiligten Staaten in unterschiedlichen Jahren oder in unterschiedlicher Höhe steuerlich erfasst werden.
Die Folge: Die steuerliche Behandlung einer Auslandsimmobilie lässt sich häufig nicht allein anhand der ausländischen Steuererklärung beurteilen. Vielmehr muss das Investment zusätzlich nach österreichischen steuerlichen Maßstäben betrachtet werden.
Davon zu unterscheiden ist eine Vermietung als betriebliche Tätigkeit. Ob die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten wird, hängt dabei nicht allein von der Anzahl der vermieteten Objekte ab. Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände und insbesondere Art und Umfang der zusätzlich zur bloßen Überlassung der Immobilie erbrachten Leistungen.
Diese Unterscheidung kann erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. Während bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die oben dargestellte Überschussrechnung zur Anwendung kommt, wird es im betrieblichen Bereich deutlich komplexer.
Unterschiede bestehen beispielsweise auch bei der Abschreibung des Gebäudes. Im außerbetrieblichen Bereich beträgt der gesetzliche Abschreibungssatz grundsätzlich 1,5% pro Jahr. Für betrieblich genutzte Gebäude kommen hingegen andere Bestimmungen zur Anwendung und im Regelfall gelten auch höhere gesetzliche Abschreibungssätze.
Bei betrieblichen Einkünften können darüber hinaus – abhängig von der konkreten Ausgestaltung des Einzelfalls – auch sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen zu prüfen sein.
In der Praxis bedeutet ein Doppelbesteuerungsabkommen allerdings nicht automatisch, dass jede wirtschaftliche Doppelbelastung ausgeschlossen ist. Unterschiedliche Vorschriften zur Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte oder zur zeitlichen Erfassung können dazu führen, dass die steuerlichen Ergebnisse beider Staaten voneinander abweichen.
Gerade deshalb empfiehlt es sich, die steuerlichen Rahmenbedingungen nicht erst bei Erstellung der ersten Steuererklärung zu prüfen, sondern bereits vor dem Erwerb der Immobilie in die Kaufüberlegungen einfließen zu lassen.
Wer bereits vor dem Kauf klärt, wie die Vermietung im ausländischen Staat und in Österreich behandelt wird, welche Kosten steuerlich berücksichtigt werden können und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird, erhält eine realistische Einschätzung der tatsächlichen Rendite. Denn letztendlich sind nicht nur die erzielten Einnahmen entscheidend, sondern was nach Abzug von Kosten und Steuern davon übrigbleibt. Mit der richtigen Planung können sich Vermieter:innen einer Ferienwohnung zumindest aus steuerlicher Sicht entspannt zurücklehnen.
Alle BDO Steuerblog voraus Artikel hier zum Nachlesen
Ferienwohnungen in beliebten Urlaubsländern wie Italien, Spanien oder Griechenland gelten für viele Anleger:innen als attraktive Möglichkeit, Kapital langfristig zu investieren.
Wird die Immobilie gerade nicht selbst genutzt, liegt es nahe, sie an Urlaubsgäste zu vermieten. So wird aus dem privaten Rückzugsort zugleich eine potenzielle Einnahmequelle. Was dabei allerdings nicht unterschätzt werden sollte: Mit einer Immobilie im Ausland können auch steuerliche Verpflichtungen in Österreich verbunden sein.
Warum Auslandsimmobilien steuerlich besonders komplex sind
Neben dem Steuerrecht jenes Staates, in dem sich die Immobilie befindet, kann auch Österreich auf die daraus erzielten Einkünfte zugreifen. Grund dafür ist das sogenannte Welteinkommensprinzip: Wer in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt hier mit seinem gesamten in- und ausländischen Einkommen der Besteuerung. Damit sind grundsätzlich auch Einkünfte aus der Vermietung einer ausländischen Ferienwohnung für österreichische Steuerzwecke relevant.In der Beratungspraxis zeigt sich zudem, dass die steuerliche Beurteilung eines solchen Investments häufig komplexer ist, als es zunächst erscheint. Bereits die Einordnung der Vermietungstätigkeit kann entscheidend sein: Handelt es sich noch um private Vermögensverwaltung oder nimmt die Tätigkeit bereits einen Umfang an, der zu betrieblichen Einkünften führt?
Eine weitere Herausforderung liegt in den unterschiedlichen steuerlichen Bewertungs- und Abgrenzungsregeln der beteiligten Staaten. Aufwendungen, die im Ausland beispielsweise sofort steuerlich berücksichtigt werden können, müssen nach österreichischem Steuerrecht unter Umständen über mehrere Jahre verteilt werden oder sind nach österreichischen Vorschriften überhaupt nicht abzugsfähig.
Unterschiede können sich auch bei der Ermittlung der steuerlichen Anschaffungskosten ergeben. Ein Beispiel dafür ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits. Während für österreichische Steuerzwecke unter bestimmten Voraussetzungen pauschale Aufteilungsverhältnisse zur Anwendung kommen können, kann die steuerliche Behandlung im jeweiligen Land, in dem sich die Immobilie befindet nach völlig anderen Grundsätzen erfolgen.
Hinzu kommen mögliche zeitliche Verschiebungen aufgrund unterschiedlicher Gewinnermittlungsmethoden, Steuerjahre oder Regelungen zur zeitlichen Erfassung von Einnahmen und Ausgaben. Dadurch können dieselben wirtschaftlichen Vorgänge in den beteiligten Staaten in unterschiedlichen Jahren oder in unterschiedlicher Höhe steuerlich erfasst werden.
Die Folge: Die steuerliche Behandlung einer Auslandsimmobilie lässt sich häufig nicht allein anhand der ausländischen Steuererklärung beurteilen. Vielmehr muss das Investment zusätzlich nach österreichischen steuerlichen Maßstäben betrachtet werden.
Wie wird die Vermietung in Österreich besteuert?
Wird eine Ferienwohnung im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet, liegen in Österreich grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Steuerpflichtig ist dabei nicht die gesamte vereinnahmte Miete, sondern grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten.Davon zu unterscheiden ist eine Vermietung als betriebliche Tätigkeit. Ob die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten wird, hängt dabei nicht allein von der Anzahl der vermieteten Objekte ab. Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände und insbesondere Art und Umfang der zusätzlich zur bloßen Überlassung der Immobilie erbrachten Leistungen.
Diese Unterscheidung kann erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. Während bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die oben dargestellte Überschussrechnung zur Anwendung kommt, wird es im betrieblichen Bereich deutlich komplexer.
Unterschiede bestehen beispielsweise auch bei der Abschreibung des Gebäudes. Im außerbetrieblichen Bereich beträgt der gesetzliche Abschreibungssatz grundsätzlich 1,5% pro Jahr. Für betrieblich genutzte Gebäude kommen hingegen andere Bestimmungen zur Anwendung und im Regelfall gelten auch höhere gesetzliche Abschreibungssätze.
Bei betrieblichen Einkünften können darüber hinaus – abhängig von der konkreten Ausgestaltung des Einzelfalls – auch sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen zu prüfen sein.
Wenn zwei Staaten Steuern erheben wollen
Damit parallele Besteuerungsansprüche von zwei Staaten nicht zu einer Doppelbesteuerung führen, ist das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und dem anderen Staat zu berücksichtigen. Je nach Abkommen wird eine Doppelbesteuerung insbesondere dadurch vermieden, dass Österreich die ausländischen Einkünfte unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung freistellt oder die im Ausland entrichtete Steuer auf die österreichische Einkommensteuer anrechnet.In der Praxis bedeutet ein Doppelbesteuerungsabkommen allerdings nicht automatisch, dass jede wirtschaftliche Doppelbelastung ausgeschlossen ist. Unterschiedliche Vorschriften zur Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte oder zur zeitlichen Erfassung können dazu führen, dass die steuerlichen Ergebnisse beider Staaten voneinander abweichen.
Gerade deshalb empfiehlt es sich, die steuerlichen Rahmenbedingungen nicht erst bei Erstellung der ersten Steuererklärung zu prüfen, sondern bereits vor dem Erwerb der Immobilie in die Kaufüberlegungen einfließen zu lassen.
Fazit: Die Rendite nach Steuern zählt
Eine Ferienwohnung im Ausland kann ein Urlaubsdomizil und Investment zugleich sein. Ob die Immobilie wirtschaftlich tatsächlich erfolgreich ist, hängt aber nicht nur von Kaufpreis, Auslastung und Mieteinnahmen ab. Auch die steuerlichen Folgen im In- und Ausland müssen in der Renditerechnung berücksichtigt werden und sind aufgrund der unterschiedlichen Regelungen der einzelnen Länder nur im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung seriös zu bewerten.Wer bereits vor dem Kauf klärt, wie die Vermietung im ausländischen Staat und in Österreich behandelt wird, welche Kosten steuerlich berücksichtigt werden können und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird, erhält eine realistische Einschätzung der tatsächlichen Rendite. Denn letztendlich sind nicht nur die erzielten Einnahmen entscheidend, sondern was nach Abzug von Kosten und Steuern davon übrigbleibt. Mit der richtigen Planung können sich Vermieter:innen einer Ferienwohnung zumindest aus steuerlicher Sicht entspannt zurücklehnen.
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