Damit aus Vermögensübergabe bei Immobilien kein Risiko wird

Für vermögende Familien, Unternehmer:innen und private Immobilieninvestor:innen wird die strukturierte Vermögensnachfolge zunehmend komplexer. Insbesondere Immobilienvermögen steht dabei im Spannungsfeld zwischen steuerlicher Optimierung, langfristigem Vermögenserhalt und familiären Zielsetzungen. Was früher häufig als reine Vertragsgestaltung verstanden wurde, erfordert heute eine strategische Planung über mehrere Jahre hinweg. Eine vorausschauende Strukturierung ist entscheidend, um steuerliche Risiken zu vermeiden und stabile Rahmenbedingungen für die nächste Generation zu schaffen.
 

Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragung: Risiken und Fallstricke

Ein zentrales Thema bei der Übertragung von Immobilien ist die Grunderwerbsteuer (GrESt). Sie fällt in Österreich grundsätzlich bei der Übertragung von inländischen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten an – nicht nur bei klassischen Kaufverträgen, sondern auch bei Schenkungen, Erbschaften, Umgründungen sowie bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen.
Der allgemeine Steuersatz beträgt 3,5% der Bemessungsgrundlage. Bei Übertragungen innerhalb des Familienverbands kann ein begünstigter Stufentarif zur Anwendung kommen. Während bei entgeltlichen Übertragungen in der Regel die Gegenleistung maßgeblich ist, wird bei unentgeltlichen Übertragungen meist der sogenannte Grundstückswert herangezogen, der typischerweise unter dem Verkehrswert liegt.
Besondere Relevanz hat die Grunderwerbsteuer bei gesellschaftsrechtlichen Strukturen. Gesellschafter:innenwechsel oder Anteilsvereinigungen können – auch ohne direkte Übertragung einer Immobilie – GrESt auslösen. In diesen Fällen beträgt der Steuersatz grundsätzlich 0,5% auf Basis des Grundstückswerts. Handelt es sich jedoch um eine sogenannte Immobiliengesellschaft, kann der Steuersatz auf 3,5% steigen, wobei als Bemessungsgrundlage der gemeine Wert des Grundstücks heranzuziehen ist.
 

Reformen 2025: Neuerungen bei Share Deals und Immobiliengesellschaften

Mit den Reformen des Budgetbegleitgesetzes 2025 hat der Gesetzgeber die Regeln rund um mittelbare Immobilienübertragungen deutlich verschärft. Ziel ist es insbesondere, Gestaltungsmöglichkeiten über sogenannte Share Deals einzuschränken.
Zu den wesentlichen Entwicklungen zählen:

• Ausweitung der GrESt-Pflicht auf mittelbare Anteilsübertragungen bei Kapitalgesellschaften
• Anpassung der grunderwerbsteuerlichen Schwellenwerte von bislang 95% auf 75%
• Einführung der mittelbaren Anteilsvereinigung
• Verschärfte Regelungen bei Gesellschafter:innenwechseln innerhalb eines siebenjährigen Beobachtungszeitraums
• Erhöhung des Steuersatzes auf 3,5% und der Bemessungsgrundlage auf den gemeinen Wert bei Immobiliengesellschaften
• Einführung des Begriffs der „Erwerbergruppe“ als möglicher Steuerschuldner

Diese Änderungen erhöhen die Komplexität der Nachfolgeplanung erheblich und machen eine frühzeitige Strukturierung unerlässlich.
 

Praxisbeispiel: Familien-GmbH mit Betriebsliegenschaften

Zur Veranschaulichung dient folgendes Szenario:
Ein Familienunternehmen in der Rechtsform einer GmbH hält mehrere Betriebsliegenschaften. Die Anteile befinden sich im Eigentum eines Gesellschafters, der diese im Rahmen einer langfristigen Nachfolgeplanung auf seine Kinder übertragen möchte.
 

Steuerliche Risiken bei Gesellschafter:innenwechsel und Anteilsvereinigung

Auch ohne direkte Übertragung der Immobilien können grunderwerbsteuerliche Tatbestände ausgelöst werden:

• Ein Gesellschafter:innenwechsel kann GrESt auslösen, wenn innerhalb von 7 Jahren mindestens 75% der Anteile auf neue Gesellschafter:innen übergehen.
• Erhält ein:e einzelne:r Nachfolger:in einen Anteil von mehr als 75%, kann dies zeitlich unbeschränkt zu einer Anteilsvereinigung und damit zur GrESt-Pflicht führen.

Gerade bei familieninternen Übergaben werden diese Effekte häufig unterschätzt.
 

Strategien für Private Clients: Immobiliennachfolge und Gesellschaftsanteile optimal strukturieren

Eine mögliche Strategie besteht in einer schrittweisen Übertragung der Gesellschaftsanteile unter Beachtung der relevanten Schwellenwerte. Werden innerhalb von 7 Jahren weniger als 75% übertragen, kann unter Umständen eine sofortige GrESt-Belastung vermieden werden. Daneben sollte geprüft werden, ob Governance-Strukturen, Stimmrechtsregelungen oder Beteiligungskonzepte die langfristigen Ziele der Familie unterstützen.
Soll ein Kind eine Mehrheitsbeteiligung von zumindest 75% erhalten, kann die Grunderwerbsteuer hingegen Teil der Gesamtplanung sein. Gesellschaftsrechtliche Strukturierungen bleiben zwar ein mögliches Instrument, müssen jedoch mit besonderer Sorgfalt gewählt werden, da die seit 2025 eingeführten Regelungen zur mittelbaren Anteilsvereinigung viele bisherige Modelle eingeschränkt haben.
 

Immobiliennachfolge für Private Clients: 3 Tipps aus der Praxis

Die aktuellen Entwicklungen zeigen deutlich: Immobiliennachfolge ist heute weniger eine Einzeltransaktion als vielmehr ein strategischer Prozess. Aus unserer Beratungspraxis lassen sich 3 zentrale Leitlinien ableiten:

• Frühzeitig planen: Beteiligungsquoten und Übertragungszeiträume sollten langfristig abgestimmt werden.
• Strukturen regelmäßig überprüfen: Gesetzesänderungen können bestehende Modelle schneller als erwartet beeinflussen.
• Ganzheitlich denken: Neben steuerlichen Aspekten spielen Vermögensschutz, Familienstrategie und Governance eine zentrale Rolle.

Fazit 

Die laufenden Reformen im Bereich der Grunderwerbsteuer verändern die Spielregeln für die Vermögensübertragung mit Immobilien nachhaltig. Für Private Clients bedeutet dies, dass Nachfolgeplanung nicht mehr isoliert betrachtet werden kann, sondern eine integrierte steuerliche, rechtliche und strategische Herangehensweise erfordert. Wer frühzeitig strukturiert und Entwicklungen aktiv einbezieht, schafft steuerliche Sicherheit und legt den Grundstein für eine stabile und generationenübergreifende Vermögensstrategie.