Die Expo Real, Europas führende Immobilienmesse, ging vom 5. bis 7. Oktober in München mit leichtem Wachstum zu Ende. Laut Veranstalter kamen mehr als 42.000 Teilnehmer:innen aus 74 Ländern sowie 1.777 Aussteller:innen aus 37 Ländern. Das Bild am Immobilienmarkt ist zweigeteilt: Investor:innen prüfen wieder verstärkt Projekte, doch hohe Baukosten, schwierige Finanzierungsbedingungen und regulatorische Hürden bremsen weiterhin viele Vorhaben.
Wie ist die Stimmung am Immobilienmarkt 2026?
Laut Trendindex der Messe (Umfrage unter 430 Aussteller:innen und Besucher:innen im August 2026) ergibt sich folgendes Bild:
- Nur noch rund ein Viertel der Befragten blickt optimistisch auf den Markt (2025: 44%). 40% bewerten die Lage als zurückhaltend bzw. sehr zurückhaltend (2025: 22%).
- Als Gründe gelten die schwache Konjunktur, geopolitische Unsicherheiten und das Zinsumfeld: Die EZB hat die Leitzinsen 2026 zweimal angehoben (Juni und September; Einlagensatz nun 2,5%).
- Gleichzeitig belebt sich der Transaktionsmarkt: In Deutschland stieg das Investmentvolumen im 1. Halbjahr 2026 laut JLL um 15% auf rund EUR 17,6 Mrd. (CBRE: +13%).
- Wichtigste Forderungen der Branche: Entbürokratisierung (73%) und bessere Kapitalverfügbarkeit (69%).
- Die Messe trägt erstmals den Zusatz „Infrastruktur“ im Namen; aus Österreich waren 61 Aussteller:innen vertreten (2025: 67).
Immobilientrends nach Segmenten
Finanzierung und Transaktionsmarkt:
Unter Druck geraten vor allem Eigentümer:innen, die in der Nullzinsphase teuer gekauft und mit dauerhaft niedrigen Finanzierungskosten kalkuliert haben. Mittelabflüsse bei offenen Immobilienfonds können zu Verkäufen auch unter früheren Bewertungen führen, geschlossene Fonds sammeln dagegen wieder Kapital ein, um solche Objekte zu erwerben. Mehr verkaufsbereite Eigentümer:innen treffen dadurch auf selektive Käufer:innen. Diese bestimmen derzeit ganz klar die Konditionen.
Top-Thema: Wohnen und leistbarer Wohnraum
74% der Befragten erwarten eine weiter steigende Bedeutung der Asset-Klasse Wohnen, 67% nennen es als Investitionsschwerpunkt. Rund 97% fordern niedrigere Baukosten. 57% bewerten die deutsche Regelung „Bau-Turbo“ zur Beschleunigung des Wohnungsbaus mit Note 4 oder schlechter. Die Diskussion verlagert sich von neuen Fördermodellen hin zur Frage, wie Bauen einfacher, schneller und wirtschaftlicher wird. Ein Ansatz ist die Umwandlung nicht mehr marktgängiger Büroflächen in zentraler Lage in kleine Wohneinheiten (Micro-Living).
Neu: Infrastruktur und Rechenzentren
Die Messe hatte erstmals das Forum „InfrastructureNow“ (Energie-, digitale und soziale Infrastruktur sowie Verteidigung). Rechenzentren liegen im Trendindex nun auf Rang 2 der Asset-Klassen mit wachsender Bedeutung (69%). Neben klassischen Lagekriterien gewinnen verfügbare Netzkapazitäten und Stromversorgung an Gewicht, verstärkt durch den KI-Boom.
Büroimmobilien
Nur 9% der Befragten erwarten eine steigende Bedeutung, damit liegt das Segment am unteren Ende des Rankings. In Österreich sind Investor:innen laut Colliers außerhalb des Core-Bereichs vorsichtig. Das Interesse an Bestandsobjekten für Umnutzungen steigt. Die Spitzenmiete im Wiener Central Business District (CBD) liegt bei EUR 29,5 pro m² und Monat. Moderne, zentrale Flächen und schwer anpassbare Bestandsgebäude entwickeln sich zunehmend auseinander.
Einzelhandelsimmobilien
Im Trendindex liegt der Einzelhandel mit 8% auf dem letzten Platz. In Österreich hat der Handel mit 32% den größten Anteil am Investmentvolumen im 1. Halbjahr 2026, Wiener Toplagen sind gefragt und die Spitzenrendite bleibt laut Colliers stabil. In Deutschland stagnieren die Spitzenmieten in 1A-Lagen bei durchschnittlich rund EUR 250 pro m². Die tatsächliche Belastung liegt wegen Zugeständnissen (mietfreie Zeiten, Baukostenzuschüsse) darunter.
Logistikimmobilien
In Deutschland stieg das Investmentvolumen im 1. Halbjahr um 22% auf EUR 2,9 Mrd. In Österreich gibt es ausreichend Kapital, aber zu wenige geeignete Objekte. Die Nachfrage verlagert sich zu zentralen, kleinteiligen und flexibel teilbaren Flächen (Gewerbeparks bis EUR 9,5 pro m², Big Box stabil bei EUR 7,5 pro m²). Starke Nachfrage gibt es auch in Slowenien und Kroatien.
Hotelimmobilien
Die Stimmung im Hospitality-Bereich der Messe war vergleichsweise gut, Chancen sehen die Befragten vor allem bei touristisch geprägten Hotels. In Österreich folgen Hotels mit 24% auf Platz 2 beim Investmentvolumen im 1. Halbjahr 2026
Pflege- und Gesundheitsimmobilien
Das Segment hat weiterhin hohe Bedeutung (64%), wurde aber von den Rechenzentren auf Rang 3 verdrängt. Gesundheitsimmobilien gelten zunehmend als Teil der sozialen Infrastruktur.
Ergänzend Österreich (Colliers-Marktbericht vom 1.10.2026)
Das Transaktionsvolumen liegt 2026 bisher bei rund EUR 1,8 Mrd., für das Gesamtjahr werden ca. EUR 3,5 Mrd. erwartet. Die Dynamik hat im 3. Quartal deutlich nachgelassen, und bis Jahresende werden in fast allen Segmenten steigende Spitzenrenditen erwartet.
Fazit: Realismus statt Euphorie
Die Branche hat sich mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert. Die Gespräche sind nüchterner, die Kalkulationen härter, das Kapital ist selektiver. Es wird aber wieder verhandelt. Immobilien müssen sich ihren Platz im Portfolio neu verdienen: nachhaltiger Cashflow, Qualität und Lage entscheiden akutell. Zugleich zeichnet sich eine weitere Phase der Marktbereinigung ab, besonders bei Projektentwickler:innen und Bestandshalter:innen mit auslaufenden bzw. ausgelaufenen Finanzierungen. Notleidende Kredite (Non-Performing Loans, NPL) sowie das Back-stop-Problem der Banken stehen deshalb stark im Fokus. Für Sie heißt das: Prüfen Sie früh, wann Ihre Finanzierungen auslaufen, und bewerten Sie Ihr Portfolio nach Cashflow, Lage und Qualität. Wir unterstützen Sie gerne dabei.
