Autor: Alexander Sekot
Mit dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) möchte die Bundesregierung mehr Fairness und Transparenz bei Mietanpassungen schaffen (aktuell: Ministerialentwurf). Grundsätzlich geht es um die Frage, wie stark Mieten an die Inflation gekoppelt werden dürfen. Der Entwurf sieht im Rahmen eines eigenen Berechnungsmodells ab 2026 klare Grenzen vor, die sowohl für neue als auch für bestehende Verträge gelten sollen. Umfasst sind Wohnungsmietverträge (Haupt- und Untermietverträge) über Wohnungen im gesamten Anwendungsbereich des MRG – somit erfolgt hier ein Eingriff in den bisher als „freien Wohnungsmarkt“ geltenden Bereich des „Teilanwendungsbereiches“ des MRG.
• Steigt die Inflation um bis zu 3%, wird dieser Anstieg voll auf die Miete übertragen.
• Alles, was über 3% hinausgeht, soll nur zur Hälfte wirksam werden.
Das bedeutet: Bei bspw. 5% Inflation darf die Miete um 4% steigen (3% + die Hälfte von 2%).
Sofern zum 1.4.2026 noch kein ganzes Jahr seit Abschluss des Mietvertrags bzw. seit der letzten Indexierung vergangen sein sollte, ist die Indexierung zeitanteilig/aliquot vorzunehmen (z.B. bei Mietvertragsabschluss per 1.7.2025 erfolgt eine aliquote Indexierung mit 9/12tel per 1.4.2026).
Ob diese Regelung in der Breite auf Verständnis stößt, bleibt wohl abzuwarten.
Ob der OGH dies zukünftig alles ebenso beurteilen wird, bleibt wohl abzuwarten.
Fakt ist, dass diese Regelung einen (weiteren) starken Eingriff in einen ohnehin schon massiv regulierten Bereich bedeutet und die generelle „Vertragsfreiheit“ und somit die Sicherheit für potenzielle Investor:innen weiter darunter leiden werden.
Mit dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) möchte die Bundesregierung mehr Fairness und Transparenz bei Mietanpassungen schaffen (aktuell: Ministerialentwurf). Grundsätzlich geht es um die Frage, wie stark Mieten an die Inflation gekoppelt werden dürfen. Der Entwurf sieht im Rahmen eines eigenen Berechnungsmodells ab 2026 klare Grenzen vor, die sowohl für neue als auch für bestehende Verträge gelten sollen. Umfasst sind Wohnungsmietverträge (Haupt- und Untermietverträge) über Wohnungen im gesamten Anwendungsbereich des MRG – somit erfolgt hier ein Eingriff in den bisher als „freien Wohnungsmarkt“ geltenden Bereich des „Teilanwendungsbereiches“ des MRG.
Grundregel
Künftig dürfen Mieten nur einmal pro Jahr, jeweils zum 1. April, angepasst werden. Maßstab ist die durchschnittliche Teuerung des Vorjahres, wobei auf den VPI 2010 (bzw. allfällige Nachfolgeindizes) abgestellt werden soll.• Steigt die Inflation um bis zu 3%, wird dieser Anstieg voll auf die Miete übertragen.
• Alles, was über 3% hinausgeht, soll nur zur Hälfte wirksam werden.
Das bedeutet: Bei bspw. 5% Inflation darf die Miete um 4% steigen (3% + die Hälfte von 2%).
Sonderdeckelung im Vollanwendungsbereich des MRG (z. B. Altbauwohnungen, geförderte Wohnungen, Altmietverträge):
- Zusätzlich zur Grundregel gibt es Sonderdeckelungen für die Jahre 2025 und 2026:
- Für 2025 dürfen Mieten um höchstens 1% steigen.
- Für 2026 um höchstens 2%
- Erst ab 2027 greift die allgemeine Regelung mit der 3%-Schwelle.
Anwendung auch auf bestehende Mietverhältnisse
Die Änderungen treten am 1.1.2026 in Kraft. Sie sollen jedoch nicht nur für neu abgeschlossene Mietverträge, sondern auch für laufende (!) gelten. Für bestehende Mietverträge ist die letzte erfolgte Indexierung (sofern bereits eine stattgefunden hat) als fiktiver Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses anzuwenden.Sofern zum 1.4.2026 noch kein ganzes Jahr seit Abschluss des Mietvertrags bzw. seit der letzten Indexierung vergangen sein sollte, ist die Indexierung zeitanteilig/aliquot vorzunehmen (z.B. bei Mietvertragsabschluss per 1.7.2025 erfolgt eine aliquote Indexierung mit 9/12tel per 1.4.2026).
Ob diese Regelung in der Breite auf Verständnis stößt, bleibt wohl abzuwarten.
Klarere Vertragsgestaltung betreffend Wertsicherungsvereinbarungen
Ziel gem. begleitender Materialien war es – im Lichte der letzten OGH-Sprüche - für Vermieter:innen eine klarere und somit „einfache“ Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln zu ermöglichen: Es reicht künftig, im Mietvertrag auf das neue Gesetz zu verweisen („wertgesichert gemäß §1 Abs. 2 MieWeG“). Das soll – nach Meinung des Gesetzgebers - die Verträge verständlicher machen und Streitigkeiten vorbeugen.Weitere Anpassungen im Mietrecht
Begleitend zum neuen Gesetz soll es Änderungen im bestehenden Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz geben:- Indexierung der Richtwerte und der Kategoriebeträge
- Befristungen: Wenn Vermieter:innen Unternehmer:innen sind, müssen befristete Mietverträge künftig mindestens 5 Jahre laufen (statt bisher 3).
- Begrenzung der Rückforderbarkeit aufgrund unwirksamer Klauseln
Fazit
Zukünftig soll über diese „Mietpreisbremse“ erwirkt werden, dass „künftige Inflationsspitzen nicht ungebremst auf den Wohnungsmietmarkt treffen und zur Gänze von den Mieter:innen getragen werden“, bzw. im „Abtausch“ dazu soll es klare gesetzliche Regelungen und Grenzen für die Indexierung von Wohnungsmietverträgen geben. Langfristig können VPI-Entwicklungen bis 3% voll weitergegeben werden, darüber hinaus jedoch nur zu 50%.Ob der OGH dies zukünftig alles ebenso beurteilen wird, bleibt wohl abzuwarten.
Fakt ist, dass diese Regelung einen (weiteren) starken Eingriff in einen ohnehin schon massiv regulierten Bereich bedeutet und die generelle „Vertragsfreiheit“ und somit die Sicherheit für potenzielle Investor:innen weiter darunter leiden werden.
Autor:
Alexander Sekot alexander.sekot@bdo.at +43 5 70 375 - 1298 |
