Umsatzsteuerbefreiung bei Vermietung von Luxusimmobilien ab 2026
Ab dem 1.1.2026 treten wesentliche Änderungen im Umsatzsteuergesetz (UStG) in Kraft, die vor allem die Vermietung von sogenannten Luxusimmobilien betreffen. Relevant sind diese Änderungen insbesondere für Immobilien, die z.B. von Kapitalgesellschaften an deren Gesellschafter:innen zur Eigennutzung vermietet werden. Derartige Konstellationen standen in jüngster Vergangenheit – nicht zuletzt durch einen prominenten Fall in den Medien – im Fokus der Legislative und auch der Finanzverwaltung.Bisherige Regelung zur Steuerbefreiung bei Vermietung zu Wohnzwecken und Beherbergung
Bisher normiert § 6 Abs. 1 Z 16 UstG eine Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von Grundstücken bzw. Gebäuden. Die Befreiung gilt unter anderem nicht für die Vermietung von Immobilien für Wohnzwecke. Demnach unterliegt aktuell das Vermieten von Grundstücken für Wohnzwecke dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10%. Unter dem steuerlichen Begriff der „Grundstücke“ werden auch Gebäude subsumiert. Diesfalls steht dem:der Vermieter:in allerdings der volle Vorsteuerabzug (z.B. für Errichtungskosten) zu.Neue Steuerbefreiung für Luxusimmobilien – Wegfall Vorsteuerabzug
Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde die Ausnahmeregelung der Befreiungsbestimmung nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG dahingehend angepasst, dass die Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ künftig von der Steuerbefreiung erfasst ist. Unter „besonders repräsentative Grundstücke“ sind Immobilien zu verstehen, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten 5 Jahre nach Erwerb oder Bau mehr als EUR 2 Mio. betragen. Die Neuerungen treten ab dem 1.1.2026 in Kraft.Wichtig: Bei Zinshäusern ist die Kostengrenze für jeden einzelnen Mietgegenstand separat zu prüfen – nicht für das gesamte Gebäude. Wenn die Kosten einer einzelnen Einheit unter EUR 2 Mio. liegen, gilt die Steuerbefreiung nicht.
Hervorzuheben ist dabei, dass mit der Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von so definierten „Luxusimmobilien“ die Möglichkeit eines Vorsteuerabzugs für die Errichtungskosten ausgeschlossen ist. Demnach ist es für Fälle der Überlassung von solchen Immobilien z.B. durch Gesellschaften selbst bei Entrichtung einer der Verwaltungsjudikatur entsprechenden Miete nicht mehr möglich, Vorsteuern aus der Errichtung einer Immobilie geltend zu machen.
Die Neuerungen gelten für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft werden. Für bis zum 31.12.2025 angeschaffte Immobilien bleibt weiterhin die Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke inkl. des vollen Vorsteuerabzugs bestehen, insofern die Vermietung den von der Judikatur definierten Fremdüblichkeitskriterien entspricht. Der Vorsteuerabzug steht zudem weiterhin für das Veranlagungsjahr ab 2026 zur Verfügung.
