Das Fruchtgenussrecht ist ein Werkzeug, mit dem das Eigentum an einer Immobilie und die daraus erzielten Mieteinkünfte voneinander getrennt werden. In der Praxis kommt diese Gestaltung öfters im Familienkreis vor. Eltern räumen ihren Kindern ein Fruchtgenussrecht an einer vermieteten Immobilie ein: Die Mieteinkünfte werden dann steuerlich den Kindern zugerechnet. Da die Kinder i.d.R. keine bzw. geringere Einkünfte haben als ihre Eltern, kann auf diese Weise der progressive Steuertarif gemäß § 33 EStG gezielt ausgeschöpft werden.
Es wird dabei zwischen dem Vorbehalts- und Zuwendungsfruchtgenuss unterschieden. Beim Zuwendungsfruchtgenuss verbleibt die Immobilie bei dem:der Eigentümer:in, während das Nutzungsrecht und somit die Mieteinkünfte auf den:die Fruchtgenießer:in übertragen werden. Beim Vorbehaltsfruchtgenuss hingegen wird die Immobilie übertragen, wobei die übergebende Seite das Fruchtgenussrecht zurückbehält, sodass die Mieteinkünfte weiterhin zugerechnet werden.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Varianten zeigt sich bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA). Da die AfA grundsätzlich nur dem:der wirtschaftlichen Eigentümer:in der Immobilie zusteht, kann diese auch nur beim Vorbehaltsfruchtgenuss (durch die Vereinbarung einer Substanzabgeltungsvereinbarung) berücksichtigt werden. Beim Zuwendungsfruchtgenuss hingegen, geht die AfA verloren. Dies kann sich negativ auf die steuerliche Gesamtbelastung auswirken.
Damit steht die tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit im Vordergrund und nicht mehr die formale Vertragsdauer, wodurch erweiterte steuerliche Gestaltungsspielräume und erhöhte Flexibilität in der Einkünftezurechnung geschaffen werden.
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Es wird dabei zwischen dem Vorbehalts- und Zuwendungsfruchtgenuss unterschieden. Beim Zuwendungsfruchtgenuss verbleibt die Immobilie bei dem:der Eigentümer:in, während das Nutzungsrecht und somit die Mieteinkünfte auf den:die Fruchtgenießer:in übertragen werden. Beim Vorbehaltsfruchtgenuss hingegen wird die Immobilie übertragen, wobei die übergebende Seite das Fruchtgenussrecht zurückbehält, sodass die Mieteinkünfte weiterhin zugerechnet werden.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Varianten zeigt sich bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA). Da die AfA grundsätzlich nur dem:der wirtschaftlichen Eigentümer:in der Immobilie zusteht, kann diese auch nur beim Vorbehaltsfruchtgenuss (durch die Vereinbarung einer Substanzabgeltungsvereinbarung) berücksichtigt werden. Beim Zuwendungsfruchtgenuss hingegen, geht die AfA verloren. Dies kann sich negativ auf die steuerliche Gesamtbelastung auswirken.
Zuwendungsfruchtgenuss – steuerliche Voraussetzungen
Damit Mieteinkünfte auch tatsächlich den Fruchtgenussberechtigten zugrechnet werden, müssen beim Zuwendungsfruchtgenuss insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:- Zum einen eine einnahmeseitige Dispositionsmöglichkeit (z.B. Abschluss von Mietverträgen; Auswahl der Mieter:innen; Auftreten als Vermieter:in) und zum anderen eine ausgabenseitige Dispositionsmöglichkeit (z.B. Tragung von Erhaltungsaufwand, Zinsen und Abgaben). Das bloße Weiterleiten von Einnahmen oder die Fortführung von bestehenden Verträgen reicht für die Zurechnung der Mieteinkünfte nicht aus.
- Der Vertrag über die unentgeltliche Einräumung des Fruchtgenussrechts ist ausreichend publizitätswirksam zu dokumentieren (z.B. Notariatsakt). Die Eintragung des Fruchtgenussrechts im Grundbuch ist für steuerliche Zwecke nicht erforderlich.
Bisherige Rechtslage: Mindestdauer von zehn Jahren
Die Finanzverwaltung knüpft die steuerliche Anerkennung des Zuwendungsfruchtgenusses nach bisheriger Verwaltungspraxis an eine Mindestabsicherung von 10 Jahren. Damit galt bisher die Dauer des Zuwendungsfruchtgenusses als ein entscheidendes Kriterium für die Zurechnung, unabhängig davon, ob die Dispositionsfähigkeit gegeben war oder nicht.Neue Entwicklungen zur Mindestdauer
Die starre Mindestdauer von 10 Jahren wurde nach aktueller Erkenntnis des VwGH vom 21.10.2025, Ro 2024/15/0013, nicht als Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung angesehen. Der Gerichtshof stellte klar, dass auch ein auf unbestimmte Zeit eingeräumter Zuwendungsfruchtgenuss oder eine Vereinbarung mit beidseitigem Kündigungsrecht steuerlich anerkannt werden kann, sofern die Dispositionsmöglichkeit erfüllt wird.Damit steht die tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit im Vordergrund und nicht mehr die formale Vertragsdauer, wodurch erweiterte steuerliche Gestaltungsspielräume und erhöhte Flexibilität in der Einkünftezurechnung geschaffen werden.
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| Lukas Hefel lukas.hefel@bdo.at +43 5 70 375 - 1128 |
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