Die österreichische Bundesregierung plant im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027/2028 eine Verschärfung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für sogenanntes Altvermögen. Betroffen sind Grundstücke und Immobilien, die zum 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Für Altvermögen war und ist eine pauschale (begünstigte) Berechnung der ImmoESt vorgesehen, weil diese Grundstücke vor Einführung der ImmoESt bereits außerhalb der damaligen zehnjährigen Spekulationsfrist lagen und somit steuerfrei veräußert werden konnten. Die nunmehr geplante Änderung ist insofern besonders pikant, da diese ursprünglich begünstigte Besteuerung nochmals verschärft werden soll.
Die Änderung soll für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 gelten und stellt insofern eine unechte Rückwirkung dar. Zwar werden auch in der Vergangenheit eingetretene Wertsteigerungen künftig höher besteuert, der steuerpflichtige Veräußerungsvorgang erfolgt jedoch erst nach Inkrafttreten der Neuregelung. Dennoch könnte die Frage gestellt werden, ob die erneute Belastung von Vermögen, das ursprünglich vollständig steuerfrei realisiert werden konnte und bereits 2012 in das ImmoESt-System einbezogen wurde, noch dem Sachlichkeitsgebot entspricht. Kritiker:innen könnten darin eine schrittweise Aushöhlung der ursprünglichen Begünstigung für Altvermögen sehen.
Kern der Reform ist nicht eine Erhöhung des ImmoESt-Steuersatzes, dieser wird weiterhin 30% betragen. Stattdessen werden die pauschalen Anschaffungskosten bezüglich des Grundstückes abgesenkt. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn und somit im Ergebnis die Steuerbelastung.
Für Altvermögen ohne Umwidmung sollen die pauschalen Anschaffungskosten von bisher 86% auf 80% des Veräußerungserlöses sinken. Der steuerpflichtige Anteil steigt dadurch von 14% auf 20%, womit sich die effektive Steuerbelastung von bisher 4,2% auf künftig 6% des Verkaufserlöses erhöht.
Bei umgewidmetem Altvermögen sollen die pauschalen Anschaffungskosten von 40% auf 30% reduziert werden. Dadurch steigt die effektive Belastung von 18% auf 21% des Veräußerungserlöses. In Fällen, in denen zusätzlich der seit 2025 geltende Umwidmungszuschlag zur Anwendung kommt, kann die Gesamtbelastung sogar auf rund 27,3% des Verkaufserlöses ansteigen.
Die geplante Maßnahme führt somit insbesondere bei lang gehaltenen Grundstücken zu einer spürbaren steuerlichen Mehrbelastung. Eigentümer:innen von Altvermögen, die einen Verkauf ohnehin in Erwägung ziehen, sollten die zeitliche Planung daher sorgfältig prüfen. Zu beachten ist allerdings, dass es sich derzeit lediglich um eine Regierungsvorlage handelt, die endgültige gesetzliche Ausgestaltung und Beschlussfassung bleiben abzuwarten. Vertrauensstiftend und der Planungssicherheit dienlich ist dieses Vorgehen allerdings definitiv nicht, die verfassungsrechtliche Konformität wird hier sicherlich intensiv hinterfragt werden.
Die Änderung soll für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 gelten und stellt insofern eine unechte Rückwirkung dar. Zwar werden auch in der Vergangenheit eingetretene Wertsteigerungen künftig höher besteuert, der steuerpflichtige Veräußerungsvorgang erfolgt jedoch erst nach Inkrafttreten der Neuregelung. Dennoch könnte die Frage gestellt werden, ob die erneute Belastung von Vermögen, das ursprünglich vollständig steuerfrei realisiert werden konnte und bereits 2012 in das ImmoESt-System einbezogen wurde, noch dem Sachlichkeitsgebot entspricht. Kritiker:innen könnten darin eine schrittweise Aushöhlung der ursprünglichen Begünstigung für Altvermögen sehen.
Kern der Reform ist nicht eine Erhöhung des ImmoESt-Steuersatzes, dieser wird weiterhin 30% betragen. Stattdessen werden die pauschalen Anschaffungskosten bezüglich des Grundstückes abgesenkt. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn und somit im Ergebnis die Steuerbelastung.
Für Altvermögen ohne Umwidmung sollen die pauschalen Anschaffungskosten von bisher 86% auf 80% des Veräußerungserlöses sinken. Der steuerpflichtige Anteil steigt dadurch von 14% auf 20%, womit sich die effektive Steuerbelastung von bisher 4,2% auf künftig 6% des Verkaufserlöses erhöht.
Bei umgewidmetem Altvermögen sollen die pauschalen Anschaffungskosten von 40% auf 30% reduziert werden. Dadurch steigt die effektive Belastung von 18% auf 21% des Veräußerungserlöses. In Fällen, in denen zusätzlich der seit 2025 geltende Umwidmungszuschlag zur Anwendung kommt, kann die Gesamtbelastung sogar auf rund 27,3% des Verkaufserlöses ansteigen.
Die geplante Maßnahme führt somit insbesondere bei lang gehaltenen Grundstücken zu einer spürbaren steuerlichen Mehrbelastung. Eigentümer:innen von Altvermögen, die einen Verkauf ohnehin in Erwägung ziehen, sollten die zeitliche Planung daher sorgfältig prüfen. Zu beachten ist allerdings, dass es sich derzeit lediglich um eine Regierungsvorlage handelt, die endgültige gesetzliche Ausgestaltung und Beschlussfassung bleiben abzuwarten. Vertrauensstiftend und der Planungssicherheit dienlich ist dieses Vorgehen allerdings definitiv nicht, die verfassungsrechtliche Konformität wird hier sicherlich intensiv hinterfragt werden.
