Verschärfungen bei GrESt und ImmoESt durch das BBG 2025 (Budgetausschuss)

Das BBG 2025 sieht in der Grunderwerbsteuer wesentliche Verschärfungen bei Immobilientransaktionen in Form von Share Deals vor. Nach Behandlung im Budgetausschuss am 3.6.2025 wurden im Vergleich zum Begutachtungsentwurf einige Änderungen am Gesetzestext vorgenommen. Wir haben die Neuerungen durch das BBG 2025 für Sie übersichtlich zusammengefasst.
 

Änderungen in der GrESt im Überblick

Anteilsvereinigung

Neben dem Direkterwerb von Immobilien (Asset Deal) unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen bisher schon der Erwerb von Anteilen an einer Kapital- oder Personengesellschaft (Share Deal) der Grunderwerbsteuer. Mit dem BBG 2025 sollen mit dem Entfall des bisherigen § 1 Abs. 2a GrEStG und der Neufassung des § 1 Abs. 3 GrEStG bestehende Gestaltungsspielräume künftig nicht mehr bestehen.

Im Überblick kann die Neuregelung wie folgt dargestellt werden:

Herabsetzung der Schwelle: Die bisherige Schwelle bezüglich der Erfüllung der Steuertatbestände soll von 95% auf 75% herabgesetzt werden. Die 75%-Schwelle orientiert sich an der Sperrminorität im GmbHG und AktG, d.h. ab dieser Beteiligungsquote kann von einem beherrschenden Einfluss des Mehrheitsgesellschafters auf die Gesellschaft ausgegangen werden. Damit soll insbesondere die Verhinderung der Tatbestandserfüllung – durch Zurückbehalten von Zwerganteilen (sog. RETT-Blocker) – erschwert werden. 

Die Neuregelung in § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst grundsätzlich rechtsfähige Personen- (z.B. OG, KG oder vergleichbare ausländische Personengesellschaften) und Kapitalgesellschaften (z.B. GmbH, AG, FlexCo oder vergleichbare ausländische Rechtsträger) sowie Genossenschaften. 

§ 1 Abs. 3 GrEStG i.d.F. BBG 2025 unterscheidet zwischen 2 Fallgruppen: 

• Den unmittelbaren Übergang von 75% der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter:innen (§ 1 Abs. 3 Z 1 GrEStG i.d.F. BBG 2025) 
• Ist der vorherige in Punkt 1 genannte Tatbestand nicht erfüllt, gilt Folgendes: Grunderwerbsteuerpflicht liegt gemäß § 1 Abs. 3 Z 2 lit a GrEStG i.d.F. BBG 2025 auch bei einem Rechtsgeschäft vor, das den Anspruch auf Übertragung 
  • eines oder mehrerer Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch die unmittelbare oder mittelbare (!) Übertragung von mindestens 75% aller Anteile in der Hand des Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigen würde, begründet oder
  • von mindestens 75 % aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf einen Erwerber oder eine Erwerbergruppe begründet. 
• Ebenso besteht gemäß § 1 Abs. 3 Z 2 lit b GrEStG i.d.F. BBG 2025 eine Grunderwerbsteuerpflicht, wenn der Anteilsübertragung kein schuldrechtliches Rechtsgeschäft vorausgegangen ist. 
• Zurechnungssubjekt „Erwerber“ und „Erwerbergruppen“: Der Tatbestand zur Anteilsvereinigung in § 1 Abs. 3 GrEStG stellt künftig – im Gegensatz zum Begutachtungsentwurf - auf „Erwerber“ und „Erwerbergruppen“ ab. Eine (un)mittelbare Anteilsvereinigung liegt nach § 1 Abs. 3 Z 2 GrEStG daher bei Vereinigung der betreffenden Anteile in der Hand eines einzelnen Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vor. Nach § 1 Abs. 3 Z 4 GrEStG liegt eine Erwerbergruppe vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Künftig sind daher – im Gegensatz zum Begutachtungsentwurf – auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts von § 1 Abs. 3 GrEStG umfasst. Die nunmehrige Fassung des BBG 2025 ist daher weiter gefasst als der Begutachtungsentwurf, der nur auf Personen und Personenvereinigungen abstellt. 
• Mittelbare Anteilsvereinigung: Mittelbarkeit soll dann vorliegen, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft übertragen werden. Damit soll die Vermeidung von Grunderwerbsteuer durch Zwischenschaltung von Gesellschaften verhindert werden. Für die Bestimmung der mittelbaren Beteiligung sind die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren, wobei eigene Anteile der Gesellschaft außer Acht zu lassen sind. Die Beteiligungsschwelle soll daher anhand der verbleibenden, in fremder Hand gehaltenen Anteile ermittelt werden. 
  • Mit dem Abänderungsantrag durch den Budgetausschuss wurde durch eine Konzernklausel eine Erleichterung von konzerninternen Beteiligungsübertragungen geschaffen. Bei Vorgängen aufgrund einer Umgründung i.S.d. UmgrStG liegt demnach weder eine mittelbare Vereinigung noch ein mittelbarer Erwerb von Anteilen vor, sofern die an der Umgründung Beteiligten derselben Erwerbergruppe angehören. 

Beispiel 1: Die A GmbH ist eine grundstücksbesitzende Gesellschaft. Die C GmbH überträgt 95% der Anteile an der B GmbH an die D GmbH.  


 

Durch die Übertragung der Anteile von der C GmbH an die D GmbH kommt es hinsichtlich der Beteiligung an der A GmbH zu einer Anteilsverschiebung im Ausmaß von 76% (= 95% x 80%). Es entsteht eine steuerpflichtige mittelbare Anteilsvereinigung bei der D GmbH hinsichtlich der Grundstücke der A GmbH. Würde die B GmbH ebenfalls über Grundstücke verfügen, käme es darüber hinaus auch zur Verwirklichung einer unmittelbaren Anteilsvereinigung durch die D GmbH.

Variante: Die A GmbH ist eine grundstücksbesitzende Gesellschaft. Die C GmbH wird nach Maßgabe des Art I UmgrStG auf ihre Schwestergesellschaft D GmbH verschmolzen.  


 
    
Es kommt zu keiner steuerpflichtigen mittelbaren Anteilsvereinigung, da die Vermögensübertragung konzernintern im Rahmen einer Verschmelzung nach dem UmgrStG erfolgt.

• Differenzbesteuerung: Die Differenzbesteuerung in § 1 Abs. 5 GrEStG wird auf Erwerber und Erwerbergruppen ausgedehnt. Im Begutachtungsentwurf wurde demgegenüber nur auf dieselbe „Person“ abgestellt.
• Börsenklausel: Übergänge von Anteilen an Kapitalgesellschaften, die an einer Wertpapierbörse gehandelt werden, bleiben für den Tatbestand des Gesellschafter:innenwechsels außer Acht. Unter „Wertpapierbörse“ wird ein geregelter Markt i.S.d. § 1 Z 2 und 10 BörseG 2018 sowie ein vergleichbarer ausländischer Handelsplatz verstanden.
• Sonstiges: 
  • Selbst hergestellte Grundstücke (z.B. Superädifikate) gehören zum Vermögen der Gesellschaft, weshalb sie im Fall einer Anteilsvereinigung bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen sind (bisher strittig, siehe Stückler, ÖStZ 2018, 414).

 

Immobiliengesellschaft 

Eine Immobiliengesellschaft soll vorliegen, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden. Eine Immobiliengesellschaft liegt auch dann vor, wenn das Vermögen der Gesellschaft oder die erzielten Einkünfte (= Ergebnisse und nicht Umsätze) überwiegend aus Grundstücken besteht bzw. erzielt werden. Grundstücke, die für gewerbliche Zwecke der besitzenden Gesellschaft selbst genutzt werden, also nicht bloß veräußert, vermietet oder verwaltet werden, sollen dabei nicht zur Einordnung als Immobiliengesellschaft führen. Eine nähere Erläuterung, ob z.B. Hotelbetriebe zu den Immobiliengesellschaften gehören, sind noch nicht vorhanden. Wenn bei einer Immobiliengesellschaft 

1. eine Anteilsvereinigung,
2. ein Gesellschafter:innenwechsel oder 
3. ein Umgründungsvorgang

verwirklicht wird, soll die Steuer 3,5% vom gemeinen Wert (!) (statt zuvor 0,5% vom Grundstückswert) betragen. Ausgenommen von diesen Verschärfungen sollen nur Anteilsübertragungen im Familienverband i.S.d. § 26a Abs. 1 Z 1 GGG sein.
 

Übergangsregelungen

1. Die geplanten Gesetzesänderungen sollen mit 1.7.2025 in Kraft treten und sind erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, für die die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht oder entstehen würde (§ 18 Abs. 2w GrEStG i.d.F. BBG 2025). Die Verschärfungen gelten grundsätzlich dann nicht, wenn Immobilientransaktionen (Share-Deals) noch vor dem 1.7.2025 abgeschlossen werden.
2. Durch das Inkrafttreten der Neuregelung wird kein Erwerbsvorgang verwirklicht.
3. Wenn am 30.6.2025 mindestens 75% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft gehalten werden, ist der neue Tatbestand der Anteilsvereinigung auch auf Rechtsvorgänge anzuwenden, sofern dadurch das Beteiligungsausmaß verändert wird, aber nicht (!) unter 75% sinkt. Dies soll nur dann nicht gelten, wenn bezogen auf diese Anteile der Tatbestand der Anteilsvereinigung nach der derzeit geltenden Fassung bereits verwirklicht wurde (§ 18 Abs. 2w GrEStG i.d.F. BBG 2025).

 

Änderungen in der ESt in Bezug auf die Besteuerung von Immobilien im Überblick

Aufgrund der Umwidmung von Grundstücken, wie von Grünland zu Bauland, kommt es regelmäßig zu hohen Wertsteigerungen. Den positiven (betrieblichen und außerbetrieblichen) Einkünften aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens soll ein Umwidmungszuschlag hinzugerechnet werden. Dieser soll grundsätzlich 30% der auf Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte betragen (§ 30 Abs. 6a EStG i.d.F. BBG 2025). Dabei ist irrelevant, ob der Grund und Boden „Altvermögen“ oder „Neuvermögen“ darstellt, wie die Ermittlung der Einkünfte erfolgt oder ob der besondere Steuersatz oder der Tarifsteuersatz zur Anwendung kommt.

Die Hinzurechnung des Umwidmungszuschlags soll begrenzt sein: Übersteigt die Summe aus Veräußerungsgewinn und dem Umwidmungszuschlag den resultierenden Veräußerungserlös, sollen die Einkünfte mit dem Veräußerungserlös gedeckelt werden.

Es sollen Veräußerungen von Grundstücken ab 1.7.2025 erfasst werden, wenn die Umwidmung ab 1.1.2025 stattgefunden hat. Die Umwidmung erfolgt nach den Erläuterungen zum BBG 2025 zu jenem Zeitpunkt, in dem die Umwidmung wirksam wird (Inkrafttreten der zugrundeliegenden Verordnung bzw. Rechtskraft des zugrundeliegenden Bescheids). Hinsichtlich des Veräußerungszeitpunkts gelten die allgemeinen Grundsätze zur Grundstücksveräußerung.

Die Verschärfungen im Zusammenhang mit Immobilien sind teils erheblich. Es bleibt abzuwarten, ob die gesetzlichen Bestimmungen in dieser Form in Kraft treten werden.
 

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Autorin: 
 

Anita Dzoja anita.dzoja@bdo.at +43 5 70 375 - 1748