Advertorial in DIE PRESSE, erschienen am 28. Februar 2023.
Zwei Beratungsspezialisten berichten über die engen Zusammenhänge zwischen Städten & Gemeinden und der Bau- und Immobilienbranche,
Peter Pilz, Partner bei BDO, begleitet seit vielen Jahren Österreichs Städte und Gemeinden und Bernd Winter, er ist Partner und Immobilienspezialist bei BDO.
„Österreichs Städte und Gemeinden sind ein Garant für Stabilität und zukunftsorientierte Entwicklung. Allerdings sind auch sie von den aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen betroffen, was sich vor allem bei Bau- und Immobilienprojekten zeigt“, erklärt Dr. Peter Pilz, Partner bei BDO, der schon seit vielen Jahren Gemeinden in wirtschaftlichen und finanziellen Belangen berät und begleitet. „Was nicht unbedingt gebaut werden musste oder sich bereits im Bau befand, wurde nicht umgesetzt. Die Auswirkungen auf die Baubranche sind nicht zu unterschätzen.“
Allgemeine Entwicklung bei Bau- und Immobilienprojekten
„Wir beobachten derzeit einen deutlichen Rückgang der Nachfrage, was den Bau- und Immobilienbereich angeht. Die Auftragsbücher vieler Bauunternehmen sind ab dem zweiten Quartal 2023 nicht mehr prall gefüllt“, berichtet Mag. Bernd Winter, Partner und Immobilienspezialist bei BDO.
Vor allem bei den sozialen Bauträgern wurde die Anzahl der Projekte bereits in den letzten beiden Jahren zurückgefahren und damit in einem relevanten Bereich für Städte und Gemeinden. Die unkalkulierbar gestiegenen Rohstoffpreise verschärften die Situation. „In Bezug auf die Volatilität beobachten wir eine Entspannung. Von sinkenden Baupreisen gehe ich allerdings nicht aus: vielmehr von einer Stagnation auf hohem Niveau – nicht zuletzt aufgrund der stark steigenden Lohnkosten. Das führt aber zumindest zu einer gewissen Kalkulierbarkeit“, so die Einschätzung des Experten. Der Fokus liege in den nächsten Monaten auf der Liquidität. Denn vor allem private Bauträger mit kurzfristig aufgestelltem Kapital, das nun zurückbezahlt werden muss, stünden angesichts schrumpfender Renditen vor deutlichen Problemen. „Ich gehe davon aus, dass es aufgrund dessen zu einer Marktbereinigung in den nächsten sechs bis 18 Monaten kommen wird“, prognostiziert er. „Im Fall der Gewerbeimmobilien gibt es traditionell eine Phasenverschiebung und sie folgt der generellen Industriekonjunktur erst verzögert. Dass es bald einen gewissen Druck auf gewerbliche Immobilien geben wird, ist absehbar. Dies werden sicherlich auch die Städte und Gemeinden spüren.“
Die Finanzen der Gemeinden
„Die Ertragsanteile aus Lohn- und Körperschaftsteuer und damit einen großen Teil der Einnahmen für das kommende Jahr zu prognostizieren, dabei sind viele Städte und Gemeinden aktuell sehr vorsichtig“, berichtet Kommunalexperte Dr. Peter Pilz. „Die Sorge vor einer Rezension, die auch die Ertragsanteile dämpfen könnte, ist groß.“ Selbst wenn die zweite wichtige Einnahmequelle der Gemeinden - die Gebühren - erhöht werden, stehen diesen Einnahmen steigende Personalkosten sowie massiv gestiegene Energiekosten für öffentliche Gebäude, Schulen, Pflegeheime und touristische Einrichtungen gegenüber. „Auch die gestiegenen Zinsen verschärfen die angespannte Finanzsituation der Städte und Gemeinden. In Kombination mit den explodierenden Sach- und Rohstoffpreisen gingen sich viele knapp kalkulierte Projekte nicht mehr aus und mussten auf Eis gelegt werden. Der Bedarf nach einer Straßensanierung, einem Kindergartenausbau etc. ist aber natürlich noch immer da“, berichtet er aus der Praxis. Abhilfe vonseiten der Politik könnte der Finanzausgleich, aber auch Strukturreformen schaffen. „Bis diese Reformen umgesetzt sind, darf man allerdings die Hände nicht in Schoß legen“, appelliert der Experte. Der Fokus auf mittelfristige Entwicklung, der Aufbau eines professionellen Controllings und die Umstrukturierung der Gemeindeorganisation bieten in vielen Fällen großes Potenzial, um zu einem ausgeglichenen Haushalt beizutragen und so Spielraum für die Umsetzung notwendiger Projekte zu schaffen.
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