BMF-Info zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschafften bzw. hergestellten Immobilien

Immobilien, die von einer Kapitalgesellschaft oder einer Privatstiftung zur Überlassung an die Gesellschafter/Begünstigten angeschafft werden, führen immer wieder zu steuerlichen Diskussionen. Nunmehr wurden die in Rz 637 und Rz 638 KStR enthaltenen Aussagen zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschafften bzw. hergestellten Immobilien vom BMF durch die vorliegende Information für alle offenen Verfahren außer Kraft gesetzt.

Die wichtigste Änderung in der Rechtsansicht des BMF ergibt sich aus der Eliminierung der sogenannten Wurzelausschüttung, die allerdings in der Rechtsprechung des VwGH sowieso nie gedeckt war. Nunmehr vertritt das BMF – konform zur Rechtsprechung des VwGH – die Ansicht, dass eine von einer Kapitalgesellschaft oder einer Privatstiftung angeschaffte Immobilie stets dieser ertragsteuerlich zuzurechnen ist.

Eine verdeckte Gewinnausschüttung im Zusammenhang mit von Kapitalgesellschaften oder Privatstiftungen errichteten Gebäuden, die an ihre Gesellschafter oder Begünstigten vermietet werden, kann sich damit lediglich aus einer zu geringen oder gar keiner Miete ergeben. Wird von der Körperschaft dem Anteilseigner oder Begünstigten eine Miete für eine zur Verfügung gestellte Immobilie verrechnet, ist zu untersuchen, ob es für die Vermietung derartiger Immobilien einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Den Nachweis hierfür hat der Steuerpflichtige zu erbringen. Ein funktionierender Mietenmarkt soll dann vorliegen, wenn ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor unter Außerachtlassung der Wertsteigerung der Immobilie sein Kapital in ein solches Objekt investiert. Dies hat der Investor durch geeignete Kalkulationsgrundlagen darzulegen. Ein Indiz, das gegen einen funktionierenden Mietenmarkt spricht, soll nach Auffassung des BMF sein, dass die Herstellungskosten im Vergleich zu einem typischen Einfamilienhaus mit hochwertiger Ausstattung um 100% überschritten werden. Liegt ein funktionierender Mietenmarkt vor und entspricht die verrechnete Miete der Marktmiete, liegt keine verdeckte Ausschüttung (Zuwendung) vor. Liegt die verrechnete Miete unter der Marktmiete, so stellt die Differenz zur Marktmiete eine verdeckte Gewinnausschüttung dar. Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, ist zu untersuchen, ob eine sogenannte Renditemiete bezahlt wird. Diese liegt nach Ansicht des VwGH zwischen 3% und 5% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (einschließlich Grundstück). Wird diese Renditemiete bezahlt, so liegt wiederum keine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Wird weniger als die Renditemiete bezahlt, liegt in der Differenz zur Renditemiete eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Die Zurechnung einer Immobilie zur außerbetrieblichen Sphäre einer Kapitalgesellschaft kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn diese schon ihrer Erscheinung nach offensichtlich für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt ist (wie
insbesondere bei besonders repräsentativen und luxuriösen Gebäuden, die speziell auf die Wohnbedürfnisse
des Gesellschafters abstellen). Die Vermietung einer derartigen Immobilie ist bei der Kapitalgesellschaft als außerbetriebliche Vermietung steuerpflichtig.

Umsatzsteuerlich ist in allen Fällen zu prüfen, ob eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt. Liegt die geleistete Miete unter 50% der Marktoder Renditemiete, soll nach Ansicht des BMF die Immobilie nicht zum umsatzsteuerlichen Unternehmen gehören. Daher besteht in diesen Fällen kein Vorsteuerabzug. Bei Privatstiftungen vertritt das BMF die Ansicht, dass die Überlassung einer Immobilie an einen Begünstigten jedenfalls dann keine unternehmerische Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinn darstellt, wenn die Überlassung im Rahmen der Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks erfolgt.